Alojamento Local: em que ficamos?

A importância do Alojamento Local é demasiado grande para ser tratada com tamanha leviandade. Todos agradecemos que não matem, por preconceito ideológico, uma das (poucas) galinhas dos ovos de ouro.


O alojamento local (AL) tem estado no centro de uma enorme polémica. A grande questão que se tem colocado nos tribunais portugueses é se uma assembleia de condóminos pode ou não proibir que o dono de uma fração autónoma destinada a habitação a afecte à atividade do AL. A resposta não é simples porque, conforme reconhecido no Acórdão da Relação do Porto (decisão de 15/09/2016), estão em confronto dois direitos ou interesses dificilmente conciliáveis entre si: por um lado, o direito do proprietário da fração “de obter melhores proveitos financeiros com a utilização da sua fração”; por outro, “o interesse dos condóminos em evitar que o prédio seja continuamente acedido por estranhos que apenas utilizam a fração temporariamente e logo são substituídos por outros desconhecidos, situação que potencia inevitavelmente o sentimento de insegurança, para além de poder gerar (…) situações de perturbação da paz, do sossego e da tranquilidade dos demais condóminos”.

Como também é consabido, a questão tem merecido tratamento diferente no seio dos nossos tribunais.

Num primeiro momento, a Relação do Porto (decisão de 15/09/2016) pronunciou-se no sentido de rejeitar a possibilidade daquela proibição.

Reconhecendo que, conforme decorre da nossa lei civil, a qualquer condómino é vedada a possibilidade de dar à sua fração um uso diverso daquele a que é destinada, importaria compreender se dentro do fim “habitação” se compreenderia uma atividade como a do AL. Nesta reflexão, a Relação do Porto encontrou um argumento em sentido positivo, outro em sentido negativo: o facto de o AL ser definido, na lei, como uma prestação de serviços parece afastá-lo da noção de habitação; por outro lado, embora os conceitos sejam diferentes, o tribunal entende que o conceito de alojamento acaba por estar contido no de habitação (“proporcionar habitação é mais do que alojar, mas é também alojar”). Para ultrapassar este interregno, a Relação propõe-se (tentar) escrutinar a vontade que presidiu à constituição da propriedade horizontal, colocando a seguinte questão: “quando definiram que a fração autónoma se destinava a ser utilizada para habitação, os autores desse título queriam incluir ou excluir o alojamento temporário de turistas?”. Pergunta difícil de responder uma vez que, aquando daquela constituição, dificilmente o(s) proprietário(s) teria(m) em mente uma realidade tão recente e complexa como a do AL. Deste modo, mais do que interpretar aquela vontade, o que importaria era sanar uma lacuna. Donde aquele tribunal conclui que, perante o conflito de interesses em jogo, não se deve atribuir um valor decisivo às preocupações dos condomínios: “o direito ao descanso e à tranquilidade na sua própria habitação são dimensões do direito de personalidade de qualquer pessoa, pelo que sempre que esse direito seja violado ou posto em crise, o seu titular pode acionar os mecanismos de defesa do direito que a ordem jurídica coloca à sua disposição”. Proibir o alojamento local seria excessivo e desproporcionado, no entender da Relação do Porto.

A Relação de Lisboa enquadrou a questão de um prisma diferente. O facto de numa fração se exercer uma atividade com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) indicia que o uso dado à fração é comercial e não habitacional, acrescentando que as expressões utilizadas no título constitutivo da propriedade horizontal “devem ser interpretadas em função, não da sua eventual acepção normativa, mas do seu significado corrente”. Deste modo, destinando-se a fração autónoma, segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas). Esta decisão, nas palavras do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), “parece lavar numa enorme confusão”, já que, no entender do STJ (que veio revogar aquele acórdão), o facto de o proprietário ceder onerosamente a sua fração mobilada a turistas constituir um ato de comércio não significa que na fração se exerça o comércio, estabelecendo um paralelo com a atividade das agências imobiliárias: estas, quando arrendam frações que administram, praticam atos de comércio, sem que isso signifique que o uso dado às frações seja necessariamente o comércio.

Mais recentemente, veio a Relação do Porto (decisão de 27/04/2017, proferida por outros juízes) contraditar o primeiro acórdão deste tribunal. Acentuando o diferente enquadramento fiscal do AL (categoria B) e do arrendamento residencial (categoria F), o acórdão traça uma importante distinção: uma coisa é a verificação dos requisitos administrativos para efeitos de licenciamento da atividade do AL perante a Câmara Municipal (perspectiva administrativa ou urbanística); outra é a averiguação se o destino dado à fração diverge ou não do plasmado no título constitutivo (perspectiva civilística). Se a perspetiva administrativa/urbanística não levanta grandes questões teóricas (uma vez que o diploma que regula o AL requer apenas, para o exercício da atividade, a existência de uma autorização de utilização para o imóvel, sem especificar a necessidade de um determinado uso), a perspetiva civilística remete-nos novamente para o cerne da questão: sendo a fração destinada a “habitação”, podemos ou não considerar o AL como contido nesse conceito? Desta vez a Relação do Porto entendeu que não: “o sentido que um declaratário normal dá à palavra habitação, fora das típicas zonas de veraneio, é o de residência, domicílio, lar, o que pressupõe a permanência com alguma estabilidade. Exige a existência de alguma organização de vida”, pelo que não é de crer que nos títulos de constituição de propriedade horizontal se perspetivasse a existência do AL em zonas marcadamente residenciais.

O impasse em que nos encontramos é negativo porque coloca inúmeros moradores e investidores numa situação de incerteza: os primeiros não sabem como reagir ou que direitos lhes assistem perante esta nova realidade; os segundos não sabem se podem investir com segurança na aquisição de frações com o intuito de nelas levar a cabo a atividade do AL. A resposta a este impasse não é fácil porque, conforme referi, coloca em colisão dois direitos ou interesses de assaz importância, mas dificilmente compatíveis entre si (assumindo, claro está, que a generalidade dos portugueses não quer que os seus vizinhos passem a usar as suas frações para a atividade do AL).

Seria um erro perpetuarmos esta discussão e limitarmo-nos a aguardar por um acórdão uniformizador de jurisprudência, remetendo assim uma decisão (que deverá revestir natureza política) para o STJ. O conteúdo dos acórdãos acima elencados é importante para a discussão e decisão política, sobretudo por nos sensibilizarem e alertarem para os interesses/direitos em jogo, mas a decisão final sobre esta matéria deverá caber ao Parlamento. A decisão de um tribunal gravitará sempre em torno da questão de saber se uma atividade como a do AL se enquadra ou não no conceito de “habitação”, conforme definido no título constitutivo, sendo este enquadramento manifestamente redutor do problema. Imaginando que o STJ responderia em sentido negativo a esta questão, correríamos o risco de ter as assembleias de condóminos de quase todos os prédios do país a proibirem a atividade do AL – circunstância que seria manifestamente penosa e lesiva para a nossa economia. Como tal, é urgente que o legislador se debruce sobre este assunto e procure encontrar uma solução o quanto antes.

O que fazer então? A meu ver, e assumindo desde já que (i) é compreensível que os turistas causem, regra geral, mais ruído no prédio do que um inquilino habitual (uma vez que aqueles aqui se encontram em regime de férias, sem as quotidianas preocupações de cumprimento de horários), (ii) esta circunstância é potencialmente causadora de prejuízos para os restantes condóminos, pondo em causa expectativas legitimamente criadas (como reagiríamos se todas as frações do prédio em que residimos, à exceção da nossa, passassem a ser utilizadas para a atividade do AL?), (iii) atribuir um poder absoluto de proibição aos condóminos seria excessivo e poderia pôr em causa uma atividade que se reveste, atualmente, da maior importância para o país em termos económicos e de criação de emprego, entendo que a solução para esta problemática deverá passar por permitir à assembleia de condóminos deliberar duas coisas: em primeiro lugar, um agravamento do montante pago pelo proprietário da fração em AL a título de despesas de condomínio, podendo este suportar, no máximo, um valor correspondente a, por exemplo, o dobro ou o triplo do que suportaria em circunstâncias normais (aliviando o montante pago a este título pelos restantes condóminos, que assim se vêm compensados pelo eventual transtorno criado); e, em segundo lugar, exigir ao proprietário da fração em AL que recolha, junto de cada um dos utilizadores daquela fração, um “termo de responsabilidade”, mediante o qual estes se comprometam a respeitar as regras de funcionamento daquele edifício, destacando as de maior importância (e alertando, por exemplo, para a possibilidade de aplicação de multas ou de expulsão imediata em caso de incumprimento dessas regras).

Reconhecendo que, perante os interesses em jogo, nenhuma solução será perfeita, penso que uma solução nestes moldes será mais justa e equilibrada do que simplesmente conferir à assembleia de condóminos a prerrogativa de proibir o AL no edifício em causa, como já defendido por alguns partidos com assento parlamentar.

Basta olhar para os números de um estudo recentemente divulgado para perceber que a atividade do AL se reveste de uma importância demasiado grande para ser tratada com tamanha leviandade. Todos agradecemos que não matem, por preconceito ideológico, uma das nossas (poucas) galinhas dos ovos de ouro.

Por Pedro Morais Vaz, In Observador 1/10/2017

Armacenenses nem sonhem com a independência, ou ela trata de vocês...

Condução masculina...

Quanto ganha um autarca?

O salário é fixado em percentagem do vencimento do Presidente da República e varia segundo o número de votantes. Mas quase 90% dos presidentes de Junta não recebem ordenado.


É em Lisboa e no Porto que naturalmente os presidentes de Câmara ganham mais, tendo em vista que reunem o maior número de eleiores. Assim, o seu vencimento (fixado em 55% do do PR) é de €3.985,5 acrescido de despesas de representação de €1.222,07.

O valor considerado do vencimento do Presidente da República é € 7.630,33 sem redução de 5% exigida pela lei para os cargos políticos.

Até 40 mil eleitores ou mais, os presidentes recebem 50% do vencimento do Presidente da República: €3.624,41, mais despesas de representação de €1.110,97.

Entre 10 e 40 mil eleitores, recebem 45%, o que equivale a €3.261,97, mais despesas de representação - €999,88.

Nos restantes municípios é aplicada a percentagem de 40%: €2.899,53, com despesas de representação de €888,78.

JUNTAS DE FREGUESIA

Quanto aos presidentes das Juntas de freguesia, a diferença é sensivelmente menor, sendo aplicada uma percentagem que varia entre os 25% e os 16%, consoante tem 20 mil ou mais eleitores.

Assinale-se que das 3091 Juntas de Freguesia, só 412 têm um número de eleitores que determina que o presidente deve ser pago.

Neste caso o presidente da Junta recebe €1.907,58, acrescido de despesas de representação de €555,49. No fim da tabela, nas freguesias com menos de 5 mil eleitores, o presidente ganha apenas €1.220,85, com despesas de representação de €355,52.

Entre o máximo e mínimo situam-se as freguesias com entre 10-20 mil eleitores, caso em que os presidentes recebem 22% do vencimento do PR (€1.678,67 e despesas de representação de €488,83), e as que têm entre 5 e 10 mil eleitores (19% do vencimento), o que significa que recebem €1.449,76, com despesas de representação de €422,17.

Em todos os casos, se o cargo não for exercido em exclusividade, os presidentes recebem 50% tanto do vencimento estabelecido, como das despesas de representação. Estão neste caso 188 freguesias, cujos presidentes estão a tempo parcial.
VEREADORES RECEBEM SENHAS

Nas Assembleias Municipais, há também direito a receber senhas de presença. O valor corresponde a uma percentagem do vencimento do presidente de Câmara em regime de exclusividade.

Assim, os vereadores e outros membros recebem 2%, o presidente da Assembleia Municipal 3% e os secretários da Assembleia Municipal 2,5%.

01.10.2017 in Expresso

Para que serve o sindicato?

Um mercado biológico...

Há caranguejos-azuis norte-americanos no Guadiana

28 DE SETEMBRO DE 2017, in DN

Espécie é considerada uma iguaria em muitos lados. Foi encontrada a mais de sete mil quilómetros do habitat original


Investigadores do Centro de Ciências do Mar (CCMAR) da Universidade do Algarve descobriram no estuário do rio Guadiana exemplares de caranguejo-azul, uma espécie com alto valor comercial característica da América do Norte, foi esta quinta-feira divulgado.
A espécie (Callinectes sapidus), também conhecida como "siri" e considerada uma iguaria, é nativa da costa leste da América e foi encontrada pela primeira vez no Guadiana, a mais de sete mil quilómetros de distância do habitat original, em junho, o que surpreendeu os pescadores locais, revelou o CCMAR em comunicado.
Segundo o centro de investigação, há registo de outros exemplares da mesma espécie capturados anteriormente no estuário do Sado, o que indicia que "estará numa fase de expansão na nossa costa, depois de provavelmente ter navegado, enquanto larva, nas águas de lastro de um navio que cruzou o Atlântico".

O aparecimento de espécies invasoras no estuário do Guadiana tem vindo a aumentar nos últimos anos, com mais de uma dezena de espécies registadas, incluindo peixes, amêijoas, alforrecas, camarões, e mais recentemente este caranguejo, "o que pode ter consequências nefastas" para as espécies nativas, alerta o comunicado do CCMAR.

No entanto, as espécies invasoras com valor comercial, como é o caso do caranguejo azul ou da corvinata real (Cynoscion regalis), registada no ano anterior, "podem ser um exemplo de como uma ameaça se pode transformar numa oportunidade de exploração", refere o CCMAR.
Face à inexistência de predadores naturais destas espécies invasoras, "a sua pesca contribuirá para o controlo da sua densidade", aliviando a pressão de exploração dos recursos pesqueiros tradicionais, como a sardinha, acrescenta.

"Novas alternativas de consumo deste tipo de espécies estão também a ser estudadas com chefs de restaurantes algarvios", conclui o CCMAR, sublinhando que os seus investigadores estão disponíveis para desenvolver "parcerias tecnológicas e científicas com qualquer setor da indústria pesqueira".

O CCMAR desenvolve investigação nas áreas da oceanografia, biologia marinha, pescas, aquacultura, ecologia e biotecnologia e possui cerca de 250 membros, 110 dos quais doutorados.

Armação de Pera já pensa em aeroporto?

Ai o meu telemóvel...

Apreder a montar um cavalo

Bolinhos doces...

Turismo de saúde: Governo quer tratar alemães (e outros) em hospitais portugueses

A ideia é aproveitar o bom momento para o turismo nacional e atrair para o país doentes estrangeiros que queiram tratar-se nos hospitais privados nacionais. A Alemanha será um dos principais mercados alvos, mas há outros, como o Reino Unido, França ou os nórdicos.

Por Filomena Lança, in Negócios de 20.09.2017

O Governo está a preparar um conjunto de acções de promoção do turismo de saúde em Portugal e, num acordo com a Câmara de Comércio Luso Alemã, recebe esta quinta-feira, em Lisboa uma consultora alemã especialista em turismo de saúde.

A iniciativa integra-se numa acção de sensibilização sobre o tema e serve  também para conhecer a experiência daquele país e lançar as bases para uma aposta nacional neste segmento do turismo, em que Portugal está agora a dar os primeiros passos.

"Estamos no centro do mundo e temos esperança de, à semelhança do que acontece com o turismo em geral, aproveitar o bom momento que o país atravessa e levar o turismo de saúde à boleia", explica José Manuel Boquinhas, coordenador do grupo de trabalho para o turismo de saúde no  Ministério da Saúde. 

Este grupo foi criado em Outubro passado e inclui representantes dos hospitais privados – quem tem a oferta e beneficiará dos fluxos de turistas –, a Confederação do Turismo de Portugal, a Secretaria de Estado do Turismo, o Turismo de Portugal e o Health Cluster Portugal, que reúne público e privado e se dedica a promover a competitividade da saúde no País nas diversas vertentes.

O mercado alemão é, precisamente, um dos alvos a alcançar, afirma José Manuel Boquinhas. "Os alemães vão trazer a sua experiência e o mercado alemão é muito interessante, na medida em que exporta muito turismo e é um dos que temos assinalados". Basicamente, fica mais barato às seguradoras alemãs mandarem os seus clientes para serem tratados em Portugal, mesmo tendo de suportar os custos das viagens e da estadia, admite o especialista.

"Portugal tem uma oferta de topo em matéria de medicina, o que será fundamental."

JOSÉ MANUEL BOQUINHAS, COORDENADOR NACIONAL PARA OS PROJECTOS INOVADORES EM SAÚDE

Por outro lado, "Portugal tem neste momento uma oferta considerada de topo em matéria de medicina, o que será fundamental na atracção deste tipo de turismo.

Além da Alemanha, o Governo estuda aproximação a outros mercados, como o dos Emirados Árabes Unidos,  Qatar,  Estados Unidos ou outros países europeus, como o Reino Unido, a França ou os nórdicos, caso da Suécia, Finlândia ou Dinamarca.

"No Reino Unido, por exemplo, o SNS é muito deficitário e há listas de espera muito grandes; em França e em alguns países nórdicos, o país tem já sucesso junto de reformados que passam cá uma parte do ano, um mercado que pode ser também potenciado, acredita José Manuel Boquinhas.

Espanha é um dos principais concorrentes


Há muito que países como a Tailândia, a Índia ou a Turquia apostam no chamado turismo de saúde. Não só na realização de exames, meios complementares de diagnóstico e tratamentos propriamente ditos, mas também ao nível  das cirurgias estéticas  ou do bem-estar, com os chamados SPA. 

A Turquia, muito popular entre os alemães, tem perdido quota de mercado por razões de segurança, o que poderá ser também uma oportunidade para Portugal. Para já, os grandes concorrentes são a Espanha, que já factura todos os anos  mais de 500 milhões  com turismo de saúde, a República checa e a Croácia.

Por cá, o Ministério da Saúde criou já uma plataforma – a Medical Tourism in Portugal – direccionada para estrangeiros  e com informações sobre os grupos privados de saúde a operar em Portugal e, em geral, sobre a oferta médica que existe no país. Além disso, está preparada uma brochura destinada ao mercado estrangeiro e um vídeo promocional  a apresentar em breve, as "ferramentas para atacar o mercado", remata José Manuel Boquinhas. 

Crescimento do turismo permite que Portugal volte a ter excedente externo

Julho foi marcado por um regresso das contas externas a um saldo positivo. Um cenário que é sustentado pelo crescimento do turismo, numa altura em que as importações estão a crescer a um ritmo superior ao das exportações elevando o défice da balança de bens.

As contas externas nacionais voltaram a dar sinais positivos em Julho, num período em que o saldo da balança de pagamentos (balança corrente e balança de capital) passou de negativo para positivo. Assim, Portugal registou um excedente externo de 280 milhões de euros até Julho, revelou esta quarta-feira, 20 de Setembro, o Banco de Portugal.

Este valor representa uma melhoria face ao verificado nos primeiros seis meses do ano, período em que se verificou um défice externo de 685 milhões de euros, mas é uma deterioração face ao ano passado, quando o excedente externo se situou nos 1.058 milhões de euros.

E a justificar a melhoria das contas nacionais está sobretudo o turismo, cujo excedente aumentou mais de mil milhões de euros até Julho para um total de 5.396 milhões de euros.

Este sector permitiu que a balança de bens e serviços registasse um excedente de 1.596 milhões de euros, ainda assim, inferior ao observado há um ano. Isto porque o saldo comercial é negativo, numa altura em que as exportações estão a crescer 11,8%, enquanto as importações aumentaram 14%. Dito isto, "o aumento do excedente da balança de serviços, em 1.026 milhões de euros, foi insuficiente para compensar o incremento do défice da balança de bens de 1.685 milhões de euros", explica o Banco de Portugal.

Já a balança de rendimento primário registou um aumento do défice para 3.299 milhões de euros, devido "à redução de subsídios recebidos da União Europeia e ao aumento do défice da balança de rendimentos de investimento."

Positiva está também a balança financeira, tendo registado "um acréscimo dos activos líquidos de Portugal sobre o exterior no valor de 907 milhões de euros", um desempenho que é justificado pelo "investimento em títulos de dívida por parte do sector financeiro e na redução do passivo das administrações públicas", adianta a mesma fonte.

O Banco de Portugal realça ainda que, precisamente em Julho, Portugal reembolsou antecipadamente o Fundo Monetário Internacional (FMI) em 1,7 mil milhões de euros.

A balança de pagamentos regista as transacções que ocorrem num determinado período de tempo entre residentes e não residentes numa determinada economia. Essas transacções são de natureza muito diversa encontrando-se classificadas em três categorias principais:

- balança corrente, que regista a exportação e importação de bens e serviços e os pagamentos e recebimentos associados a rendimento primário (ex: juros e dividendos) e a rendimento secundário (ex: transferências correntes);

- balança de capital, que regista as transferências de capital (ex: perdão de dívida e fundos comunitários) e as transacções sobre activos não financeiros não produzidos (ex. licenças de CO2 e passes de jogadores);

- balança financeira, que engloba as transacções relacionadas com o investimento, nomeadamente investimento directo, investimento de carteira, derivados financeiros, outro investimento e activos de reserva.



Fonte: Banco de Portugal

Amigos do peito...

Os inimigos do Alojamento local abandonam a sombra e expõem-se à vista desarmada!

Hoteleiros europeus unem-se contra o Booking

Diversas associações hoteleiras de países europeus estão a ponderar concertar posições a nível europeu para tentar travar as cláusulas de paridade e as comissões cobradas pelo portal Booking, que acusam de desrespeitar a concorrência.

In:Negócios

18 de setembro de 2017 

Diversas associações hoteleiras estão a ponderar avançar com um processo a nível europeu contra o gigante de reservas online Booking por práticas anti-concorrenciais, escreve o económico espanhol Cinco Días. O portal, que já conquistou, de acordo com dados citados pelo jornal, uma quota europeia de 63% das reservas online de hotéis, é acusado de forçar os hoteleiros a não baixar preços e a cobrar comissões excessivamente elevadas.

De acordo com o Cinco Días, esta plataforma irá ser alvo de uma queixa por abuso de posição dominante. O jornal não precisa quais as associações em causa – nem quando é que planeiam abrir esse procedimento a nível europeu.

O objectivo da queixa é acabar com os dois principais entraves na relação entre hotéis e plataformas na internet que os vendem: as cláusulas de paridade e as comissões. As cláusulas obrigam os empresários do sector hoteleiro a praticar os mesmos preços para o mesmo tipo de quarto em todos os canais de venda – ou seja, impedem-nos de vender quartos mais baratos do que o Booking ou outras plataformas online.

Em 2015, França, Itália e Suíça chegaram a um acordo com a plataforma em que esta se comprometeu a não aplicar essas cláusulas num período de cinco anos – ficando sujeita a multas milionárias caso desrespeite o acordo, prossegue o Cinco Días. Ainda assim, de acordo com a AFP, esse compromisso é apenas parcial: os hoteleiros poderão oferecer tarifas mais baixas que as do Booking através de outras plataformas, como telefone ou e-mail. Na sua página, os preços terão de ser iguais aos do Booking.

A autoridade da concorrência francesa disse então que estas regras deveriam ser estendidas a todos os países europeus.

Adicionalmente, os hoteleiros querem que as plataformas electrónicas reduzam substancialmente as comissões. Ao jornal, Ramón Estalella, secretário-geral da Confederação Espanhola de Hotéis e Alojamentos Turísticos (CEHAT), diz que as agências de viagem tradicionais cobravam uma comissão de 9%, e que as plataformas como o Booking mais do que duplicam esse montante.

"Eles dizem que cobram uma média de 15%, mas os nossos cálculos mostram que é 22%", afirma Ramón Estalella, citado pelo Cinco Días. Trata-se de uma percentagem "abusiva" e que trata da mesma forma casos diferentes, sustenta.

Maioria dos portugueses compra alojamento na internet

Em Portugal, e de acordo com dados do Eurostat, 53% dos cidadãos fizeram compras relacionadas com viagens e alojamento em férias na internet em 2016, ligeiramente acima da média europeia (52%) mas ainda longe do Luxemburgo, onde 76% dos cidadãos recorreram a essa via.