As notícias de que o Governo tem em estudo a possibilidade de equiparar, em termos fiscais, o alojamento local ao arrendamento para habitação deixou empresários do Alojamento Local em grande apreensão. Porque, dizem, não devem ter um tratamento diferenciado daquele que é dado à hotelaria tradicional e, por outro lado, alojamento local e arrendamento permanente são realidades completamente diferentes.
O Executivo tem vindo a analisar as diferenças de tributação entre o arrendamento para turistas e o habitacional, admitindo vir a harmonizar os dois regimes. Actualmente, o proprietários do arrendamento habitacional são tributados pela categoria F do IRS, com uma taxa autónoma de 28%. Em alternativa, podem optar pela categoria B, englobando as rendas por 95% do seu valor, mas líquidas de algumas despesas de manutenção e de alguns impostos.
Já o alojamento local (AL) obriga a que os proprietários se inscrevam nas finanças, na categoria B, e sejam, aí tributados pela categoria B como rendimentos empresariais de restauração, hotelaria e similares. Para tal existe um coeficiente de estimativa de custos de acordo com o qual são tributados sobre 15% do que recebem, não podendo deduzir quaisquer custos porque se entende que os restantes 85% já são tratados como sendo os custos da actividade.
E é precisamente aqui que reside o problema: o facto de a margem que é considerada para efeitos de custos, os tais 85%, ser demasiado elevada segundo o governo. A ideia de, para efeitos fiscais, equiparar arrendamento local e arrendamento habitacional, não faz qualquer sentido. Um rendimento passivo de um imóvel que quase não tem custos associados, não pode efectivamente ser comparado com uma prestação de serviços complexa e com inúmeros custos associados.
O AL tem uma estrutura financeira e de funcionamento similar a qualquer uma das outras ofertas de alojamento dos empreendimentos turísticos, como por exemplo o turismo habitação ou turismo rural. Assim, para manter um ambiente de equidade concorrencial, o AL deve ser tratada fiscalmente de forma idêntica às ofertas similares, conforme aliás acontece no regime em vigor.
Os custos que AL e senhorios tradicionais têm em comum são essencialmente com IMI, condomínio, seguros e obras estruturais ou encargos de manutenção do imóvel. A diferença, diz a ALEP, situa-se sobretudo ao nível dos custos operacionais. Se num arrendamento normal o senhorio cede a casa e não tem à partida outras obrigações durante o tempo que dura o arrendamento, no AL, temporário, há toda uma panóplia de custos, desde comissões de reserva (cobradas pelos sites internacionais e que podem ir aos 15%); o IVA que têm de liquidar; a realização do check-in presencial sempre que chegam os hóspedes e do check-out e vistoria quando estes saem; a limpeza e preparação da casa; tratamento de roupas ou anúncios para publicitar o espaço.
Além disso,é também o proprietário que suporta os custos de água, electricidade, gás, internet e TV, a que se soma a manutenção regular do mobiliário e equipamento. Caso opte por entregar a gestão do seu alojamento local a uma empresa, como muitos proprietários fazem, isso implica o pagamento de uma percentagem do que recebem dos turistas, valor que, varia entre os 25% e os 35% da facturação.
E é toda esta estrutura de custos, que em alguns casos nem é mensurável que, justifica a tributação tal como está.
Não fomentem o alojamento clandestino!
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