Alojamentos Locais em Silves: Seguro Obrigatório é Responsabilidade de Todos

No concelho de Silves, estão registados atualmente 2.491 alojamentos locais (AL), um número significativo que reflete o crescimento do turismo e a crescente procura por este tipo de alojamento alternativo. Contudo, este crescimento acentuado traz também uma responsabilidade acrescida – a segurança de quem usufrui destes espaços. Desde 2023, a lei portuguesa exige que todos os AL tenham um seguro multirriscos, cobrindo riscos de responsabilidade civil, nomeadamente em caso de incêndio, danos a terceiros ou outros imprevistos que possam afetar hóspedes, vizinhos ou o próprio imóvel. Trata-se de uma exigência básica e justa, que protege tanto os proprietários como os utilizadores e a comunidade envolvente. Apesar disso, em Silves, muitos dos proprietários ainda não entregaram comprovativos do seguro obrigatório às entidades competentes. Esta omissão coloca em causa não só a conformidade legal, mas também a credibilidade e sustentabilidade do setor turístico local. Cabe à Câmara Municipal de Silves, como autoridade de proximidade e promotora da organização urbana e turística, zelar pelo cumprimento da lei. É legítimo que os proprietários esperem uma comunicação clara e transparente sobre as consequências da não regularização. O que fará a Câmara aos infratores? Quando será comunicada uma decisão formal? É imperativo que o município atue com firmeza, mas também com pedagogia. Uma fase de aviso formal, com prazo para regularização, seguida da aplicação de coimas aos incumpridores persistentes, seria um passo equilibrado. Além disso, deve ser criado um canal de apoio aos proprietários para esclarecer dúvidas sobre as coberturas exigidas e os procedimentos de entrega do seguro. A confiança no setor do alojamento local constrói-se com regras claras, fiscalização eficaz e, acima de tudo, com o compromisso dos proprietários. Quem explora um AL deve fazê-lo com responsabilidade, protegendo o seu negócio, os seus clientes e a sua comunidade. Silves tem potencial para continuar a crescer como destino de excelência, mas esse crescimento deve assentar em bases sólidas. E um seguro em dia é o mínimo que se pode exigir.

Alojamento Local – as passas do ALgarve

Não basta limitarem e proibirem o aparecimento de novos alojamentos locais (mas não novos hotéis), agora querem mandar-nos para o desemprego e forçar-nos a entregar as nossas casas à Câmara Municipal.

Quem não entende de contabilidade não sabe, mas a diferença é simples: há dois regimes de contabilidade. A Contabilidade Organizada, em que se paga mensalmente a um contabilista para reunir e analisar todas as receitas e gastos e optimizar o perfil fiscal de cada empresa, e o Regime Simplificado, que abrange a grande maioria dos prestadores de serviços e pessoas singulares cujos rendimentos brutos anuais não passam os 200 mil euros.

No regime simplificado, o valor do rendimento tributável (o lucro, por assim dizer) é calculado automaticamente através de uma fórmula pré-definida (a que se dá o nome de coeficiente), que varia consoante a estrutura de custos estimada em cada actividade.

Em 2014, aquando da criação de um enquadramento legal específico para o Alojamento Local, o rendimento tributável do AL foi enquadrado no de prestadores de serviços abrangidos pelo artigo 31º nº2 alínea a) CIRS – ou seja, o das prestações de serviços de hotelaria e restauração. Quer isto dizer que nas actividades de alojamento e restauração o montante apurado para alocação a despesas é 85%, incidindo assim o Imposto Sobre o Rendimento sobre 15% da receita. Não havendo deste modo qualquer regime de excepção para a nossa actividade.

Este enquadramento justo motivou milhares de prestadores de serviços a deixarem a informalidade, sujeitando-se assim voluntariamente à tributação de rendimentos, aumentando a colecta de impostos no nosso país e promovendo o desenvolvimento da economia.

Contudo, em 2016, quando tudo aparentava compor-se e a qualidade e potencial dos serviços de alojamento em Portugal já ganhava fama além-fronteiras, atraindo assim o investimento de quem tinha apartamentos a precisar de obras e que, até então, não via incentivo nenhum para investir na sua recuperação, eis que o Governo, através da Secretaria de Estado dos Assuntos Fiscais, se lembra de propor para o OE2017 um aumento dos 15% para 35%.

E foi assim que, sem que nada tivesse mudado, o AL passou a pagar mais impostos sobre a mesma receita.
Mas não ficou por aqui. Desde então, a já de si pesada estrutura de custos de quem está nesta actividade tem sido frequentemente sujeita a novos custos e obrigações que asfixiam cada vez mais quem viu neste sector a oportunidade para criar o seu próprio emprego e/ou uma forma de adicionar um complemento ao magro orçamento familiar.

A juntar-se à já bem pesada lista de despesas com a actividade de alojamento, a saber:

• Pagamento de IVA que incide sobre os rendimentos de AL;

• Pagamento de IVA sobre as aquisições de serviços intracomunitários;

• Pagamento das contribuições para a Segurança Social (que em 2019 veio a sofrer de novo alterações devido à mudança do regime dos recibos verdes);

• Pagamento de mais-valias de Categoria B na desistência da actividade;

• Recolha e entrega da Taxa Municipal Turística;

• Aumento exponencial (5x) do tarifário por m3 da água em muitos municípios, só porque a casa está registada como AL;

• Instalação e manutenção anual de equipamentos de segurança contra incêndio

• Aquisição de Livro de Reclamações;

• Aquisição e manutenção de material de primeiros socorros e respectiva sinalética;

• Aquisição e manutenção de todo o mobiliário e electrodomésticos;

• Aquisição e manutenção de todos os atoalhados e roupas de cama;

• Pagamento de limpezas e lavandaria entre cada hóspede;

• Pintura e outras renovações a cada 2 anos para manter o imóvel em condições de operar no sector do alojamento;

• Pagamento de softwares essenciais ao cumprimento das cada vez mais complexas obrigações legais, como seja a comunicação dos hóspedes ao SEF, a contabilização das TMT devidas, as comunicações com os hóspedes, as comissões dos vários sites onde anunciamos, etc;

• O pagamento a fotógrafos e decoradores profissionais para manter os apartamentos competitivos;

• Pagamento a profissionais de contabilidade para apoio ao cumprimento de todas as obrigações fiscais;

• Exposição à acentuada sazonalidade típica do sector – pelo menos 4 meses por ano não há rendimentos;

• Disponibilidade 24/7 para dar conta de todas as solicitações dos clientes;

• Gastos frequentes com formações e seminários para poder estar a par e cumprir as frequentes alterações legislativas e fiscais.

Sofremos adicionalmente um aumento de custos decorrente de novas obrigações que surgiram em Outubro de 2018:

• Seguro de Responsabilidade Civil obrigatório para cada casa com cobertura mínima de 75.000€;

• Agravamento das cotas de condomínio até 30%;

• Compra obrigatória, instalação e manutenção das frequentemente vandalizadas e roubadas placas de AL;

• Compra e manutenção de um Livro de Informações em 4 Línguas;

• Compra de nova versão do Livro de Reclamações, desta vez também electrónico.

Entre outras despesas diárias que vamos tendo, um copo partido, uma frigideira riscada, um sofá manchado, uma torneira estragada, que fazem com que no final do ano o rendimento afinal não sejam mais do que o equivalente a um salário mensal na ordem dos 700/800 euros.

Comparar isto e querer aumentar para 50% o coeficiente do alojamento local nas modalidades e apartamentos, quando todos os restantes prestadores de serviços de alojamento, restauração e similares se mantêm nos 15% parece-me mais do que injusto, parece-me má fé.

Não basta limitarem e proibirem o aparecimento de novos alojamentos locais em zonas que continuam abertas à instalação de novos hotéis, não basta excluírem o alojamento local de ter uma palavra a dizer relativamente aos destinos dos valores da taxa municipal turística que recolhe – agora querem mandar-nos para o desemprego e forçar-nos a entregar as nossas casas à Câmara Municipal, para que delas disponha como bem quiser, sem qualquer garantia de sermos ressarcidos de estragos provocados por inquilinos que não conhecemos e que não têm qualquer vinculo legal connosco. Não bastando isto, ainda querem aumentar-nos o coeficiente de imposto para 50%.

Se isto não é um crime, o que será?

Por: Carla Costa Reis

AL cativou 13 milhões de turistas no ano passado

No ano passado, pelo menos 13 milhões de turistas que visitaram Portugal ficaram hospedados no alojamento local (AL). As 59 mil unidades de AL em Portugal oferecem 229 mil camas, número acima das 181 mil camas oferecidas pelos hotéis. Desde julho que há nova legislação e agora tanto as câmaras municipais como as assembleias de condóminos podem intervir na autorização do AL. Uma percentagem alta dos prédios requalificados destina-se ao turismo, até porque estudos afirmam que explorar um AL pode render mais 40% do que arrendar para habitação.

In: JORNAL DE NOTICIAS, 9 de Agosto de 2018

ALOJAMENTO LOCAL: Negócio envolve 33 mil famílias

Sete mil microempresas estão ligadas ao AL

Por Eduardo Miranda
Presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP)
In: JN 9 de Agosto de 2018

Que impacto trouxe o AL à vida das cidades?

O AL teve um papel fundamental na recuperação e dinamização dos centros históricos. Hoje, o debate parece todo concentrado em impactos negativos. Só que parece que sofremos de memória curta. Há décadas, esses centros estavam degradados, quase abandonados, a perder população, com problemas de segurança.

Qual o benefício para o comércio local?

Como o alojamento local é uma solução de acomodação de autosserviço e proximidade, os hóspedes acabam por utilizar o comércio local. Muitas mercearias, restaurantes, cafés, talhos, farmácias, lojas de artesanato sobrevivem graças ao AL.

Em Portugal, o Alojamento Local criou quantos empregos?

Sabemos que hoje são 33 mil famílias que dependem, em parte ou na totalidade, do alojamento local para o seu sustento. Além destas, há cerca de sete mil microempresas que operam no AL. O dado mais científico que temos sobre o fenómeno é o estudo do ISCTE, encomendado pela Associação de Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal, que mostra que só na área metropolitana de Lisboa, o AL representa dez mil postos de trabalho. Um dado relevante tendo em conta que esta região só representa cerca de um quarto do alojamento local nacional.

Alojamento local: anatomia do crime

Por Cristóvão Norte*, in Observador de 05.01.2018


PS, BE e PCP vangloriam-se pela redução do desemprego, muito explicado pelo turismo, mas lançam agora uma enxurrada de propostas cujo resultado inelutável seria a destruição de um sector próspero.

Discute-se empenhadamente, por estes dias, os polémicos projeto-lei de PS, PCP e BE a respeito do alojamento local, vítima do seu retumbante êxito após a legislação aprovada em 2014 — responsável por octuplicar o número de registos, os quais se cifram perto dos 55 mil.

O alojamento local é uma realidade incontornável no panorama económico do país. Por exemplo, em 2016, ano em que o turismo representou ¼ do crescimento do PIB, resultado que encontra explicação na profunda transformação que a proliferação do alojamento local ofereceu, já que este tipo de oferta protagoniza 1/3 do mercado. Além do mais, a sua emergência legislativa respondeu a uma realidade pré-existente, não regulada e paralela, a qual frustrava a qualidade da oferta e não pagava impostos, bem como a uma evolução do perfil do turista, atento a novas fórmulas de satisfação das suas necessidades. Portugal soube responder e avançar. Fê-lo criando um regime inovador, mobilizador da iniciativa, plural no acesso e fiscalmente generoso, de molde a sinalizar potenciais interessados da oportunidade que se perfilava e do interesse público em que tal viesse a ter lugar. Deu resultado.

Os benefícios, múltiplos, não se esgotam , está bom de ver, nos grandes números do turismo. Se de uma visão mais larga nos socorrermos, avulta o papel primacial do alojamento local como força motriz da reabilitação de cascos urbanos envelhecidos, marcados pela desqualificação do território e olimpicamente ignorados pelos poderes públicos, os quais impotentes, batiam em retirada e entregavam-nos às mãos de fenómenos de exclusão social. O melhor que fizeram, sempre aquém, foram os anúncios faustosos a respeito da última geração de políticas de reabilitação urbana, tão pedintes de dinheiros público quão pobres e desoladores nos resultados.

Pelo contrário, hoje são espaços vivos, cujos contextos de competitividade foram recuperados, e, por isso, suscitam o interesse de todos, mesmo daqueles que por mote próprio migraram para as periferias, pois apenas anteviam nesses territórios em declínio projetos de vida menores. Projetos de vida sem escolas, sem espaços verdes, sem estacionamento, malhas urbanas inseguras e desqualificadas, património em decadência, incompatíveis no nosso imaginário com um certo perfil e estatuto que se criou, o qual resistia aos centros e os encarava como falhos de modernidade. Lisboa e Porto são bem o retrato desta metamorfose, a qual jamais teria ocorrido não fora o advento do alojamento local.

Ora, atenta as peças legislativas em causa, não se consegue discernir estudo, precaução de rigor ou interpretação de dados, menos ainda um olhar atento e compreensivo para as dezenas de milhares de pessoas que avistaram uma oportunidade de criar o seu próprio emprego ou de complementar o seu rendimento mensal.

Pelo contrário, avista-se, isso sim, uma tentativa atabalhoada e politicamente irrefletida de reproduzir toscos preconceitos a respeito da atividade. E esta ergue-se, hoje, segundo os seus detratores, como a principal responsável por fenómenos tão indesejáveis como a mutilação do património identitário de bairros tradicionais, o inexorável processo de gentrificação, a erradicação do mercado de arrendamento, a deterioração das relações de vizinhança, enfim, de todos dos males e mais alguns, mesmo aqueles cuja esforço intelectual mais persistente falha em estabelecer qualquer relação com o alojamento local.
E o que se propõe, afinal de contas ?

O PS revê o regime no sentido de submeter à autorização dos proprietários das restantes frações do prédio a possibilidade de prossecução da atividade de alojamento local, à laia de uma aparentemente sensata lógica de concertação privada de interesses. Ora, não é preciso convocar a imaginação para vaticinar o resultado: um afã proibicionista, assembleia de condóminos atrás de assembleia de condóminos, que aniquilará, muitas vezes sem razão ou fundamento, o alojamento local, pois quem não prossiga a atividade nada tem a ganhar com a mesma e, por isso, não se antevê causa para deferir essa pretensão de outro condómino.
Esta é uma solução tão engenhosa quão desresponsabilizante para esmagar o alojamento local. Afastado o alojamento local nos prédios cujas frações autónomas pertençam a múltiplos proprietários, os quais correspondem a mais de 80 por cento, este apenas subsistiria nos prédio de um só proprietário, as mais das vezes grande proprietário. A procura manter-se-ia, mas a oferta recuaria.

Daí em diante, o itinerário é conhecido: o mercado concentra-se em menos e melhor remunerados – pois regista-se um aumento de preços –, e esses, ou outros com músculo financeiro, adquirem prédios na íntegra – a preços mais em conta, assenhoreando-se do negócio e corroendo o mais notável aspeto da figura, a democratização de acesso e o benévolo efeito que produz na distribuição de proventos resultantes do turismo. Este é o efeito micro: a concentração da atividade nas mãos dos grandes grupos, dos grandes proprietários e hoteleiros. O macro, pelo menos numa primeira fase, consiste na redução do turismo, seja à força de não haver alternativas de alojamento que respondam a uma mutação desta envergadura – mesmo a haver nada garante que os turistas , hoje mais autónomos, menos subordinados a modelos tradicionais de programação de viagens e ávidos de soluções de alojamento menos conservadoras a elas recorressem –, seja pelo recuo de competitividade do destino em função da explosão dos preços.

Ora, tal vibraria uma machadada no turismo nacional e, por consequência, um rude golpe num dos maia robustos alicerces de crescimento da economia portuguesa, afetando todos os sectores conexos e com prejuízos para o emprego e para a coleta fiscal, mas premiando a informalidade e a desqualificação da oferta turística.

O PCP afina pelo mesmo diapasão: acompanha o PS na intenção acima discutida, assumindo também a necessidade de permitir a feitura de regulamentos municipais a respeito da matéria, aspeto que julgo merecer maior discussão em consideração a uma melhor estruturada política de cidades.

O BE, arauto das soluções peregrinas, advoga a mãe de todas as propostas, a bomba atômica do alojamento local, a mais estúpida e absurda proposta: impedir que o proprietário do alojamento local coloque no mercado da atividade outro imóvel que não o da sua residência fiscal. Em miúdos, cada pessoa só poderia ser titular de um alojamento local e obrigatoriamente esse seria o da sua residência. Ou seja, esta construção é um expediente hipócrita, que sob a aparência de uma tentativa de regulação visa eliminar uma larga franja de alojamentos locais. Melhor dito, todos.

Não se proíbe, não!, circunscreve-se de tal modo o âmbito da atividade que a mesma se torna virtualmente impossível, a fim de coartar as condições de exercício da atividade, até que esgotados os proprietários saiam de cena. Esta opção é uma aberração, embora atinja o objetivo inconfessável do BE de exterminar o alojamento local. Tal conduziria a que a ilegalidade voltasse a ser regra, onde a mesma fosse suscetível de realização, como é o caso do Algarve, em que ainda se regista muita economia paralela. Doutra forma, não haveria “ alugueres” de Verão. Uma vez mais, ficaria a ganhar a indústria hoteleira, mas a perder, e muito, o país, os pequenos proprietários e os turistas, muitos dos quais nacionais.

Consequências : fim do alojamento local. Inundação do mercado de casas de segunda habitação! Desvalorização imobiliária, perdas brutais para os pequenos . Violação mais perversa do princípio da confiança e da boa fé do Estado!

PS, BE e PCP vangloriam-se pela redução do desemprego, muito do qual explicado pelo turismo e atividades conexas, tal qual dão conta as estatísticas do INE, mas, no mesmo repente, lançam uma enxurrada de propostas cujo resultado inelutável seria a destruição de um sector próspero e que tem sido porto de abrigo da recuperação da economia e do emprego.

Rever o regime? Sim, mas cum grano salis, numa lógica integrada e global, moldada por incentivos e jamais ancorada na vontade de voltar ao tempo pré- alojamento local.

*Deputado PSD, Membro do Grupo de Trabalho do Turismo

Petição: Em defesa do Alojamento Local

Para: Presidente da Assembleia da República

O Alojamento Local é um dos principais impulsionadores do desenvolvimento local em muitas regiões do país. Representa 57 milhões de dormidas anuais, equivalente a uma receita de 6 mil milhões de euros anuais em alojamento, alimentação, lazer e transportes. Dezenas de milhares de famílias e empresas são sustentáveis devido ao Alojamento Local.

Exmo. Senhor Presidente da Assembleia da República

Encontrando-se esta actividade em perigo para dezenas de milhares de famílias, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 52.º da Constituição da República Portuguesa, do artigo n.º 232º do Regimento da Assembleia da República, e na Lei n.º 43/90, de 10 de Agosto, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 15/2003, de 4 de Junho, da Lei n.º 45/2007, de 24 de Agosto, e da Lei n.º 51/2017, de 13 de Julho, que aprova o Regime Jurídico que regulamenta o Direito de Petição, vêm os abaixo assinados, apresentar a seguinte petição coletiva.


Estão registados no portal oficial do Turismo de Portugal mais de 54.400 Alojamentos Locais, geridos por 30.436 pessoas diferentes, entre particulares e empresas. São 220.380 camas (singulares e duplas), com uma capacidade total diária de 313.562 utentes.

Representam uma capacidade anual total de 114 milhões de dormidas e de 12 mil milhões de euros de receitas anuais (cálculo de 104 euros/dia/pessoa de despesa diária em alojamento, lazer e alimentação, segundo INE, numa ocupação a 100%).

Se considerarmos uma ocupação média anual de somente 50%, esta capacidade de alojamento representa 57 milhões de dormidas anuais, equivalente a uma receita mínima de 6 mil milhões de euros anuais em alojamento, alimentação, lazer e transportes.

É sabido que o alojamento local representa a forma mais sustentável de turismo, devido ao eu efeito multiplicador no desenvolvimento local. Um antigo estudo da OCDE, no Reino Unido, confirmava já nos anos 90 que receitas equivalentes geram no Alojamento Local quatro vezes mais postos de trabalho do que na hotelaria tradicional.

Uma grande parte do dinheiro gerado pelo AL é imediatamente injectado na economia local, com um efeito multiplicador que contribui para o sustento de dezenas de milhares de famílias e largas centenas de milhares de postos de trabalho, não só de alojamentos como de restauração, comércio e serviços. Não há praticamente nenhum sector de actividade em Portugal que directa ou indirectamente não beneficie com esta dinâmica empreendedora.

Empresas de construção, de arquitectura e engenharia, limpezas, decoração, materiais diversos, canalização, electricidade, carpintaria, fábricas, distribuidores e retalhistas, lojas de comércio, restaurantes, bares, transportes,... a actividade do Alojamento Local, pela sua especificidade local, é uma autêntica “turbina” dinamizadora da economia local.

Regiões como Lisboa, Porto e Algarve servem de portas de entrada a muitos destes milhões de turistas que preferem um alojamento mais intimista e familiar, espalhando-se depois por muitas outras regiões de Portugal.

Dezenas de milhares de famílias conseguem pagar os seus empréstimos bancários graças ao alojamento local. Professores, funcionários públicos, operários, agricultores, trabalhadores do comércio, indústria e serviços, desempregados, quadros médios e quadros executivos, estes são os proprietários e empreendedores de Alojamento Local. De todos os extratos sociais e económicos.

Graças às novas redes de reservas online, como o Booking, Airbnb, Homelidays, entre outras, os turistas que normalmente não viriam a Portugal para a hotelaria tradicional, (dado tratar-se de segmentos que procuram o alojamento familiar e não o alojamento hoteleiro), chegam agora às centenas de milhares.


Este fenómeno de alojamento local e desenvolvimento local há muito (anos 80) que foi compreendido e fomentado por outras grandes economias europeias. Veja-se, por exemplo o caso Francês.



O exemplo do Alojamento Local em França


https://www.entreprises.gouv.fr/files/files/directions_services/etudes-et-statistiques/stats-tourisme/memento/2016/2016-12-memento-tourisme-chap3-offre-hebergement.pdf

Segundo este documento do governo francês, França possui uma capacidade de alojamento turístico de 5,5 milhões de camas, das quais 1,9 milhões são em hotéis, sendo o restante em Alojamento Local (dividido em várias valências, ao contrário do que agora sucede em Portugal, com excepção do turismo rural) e parques de campismo.

Ou seja: no país com maior fluxo turístico do mundo, a hotelaria tradicional representa 18% da sua capacidade de alojamento, sendo os restantes 82% de alojamento local e campismo.


Só no alojamento local em zonas rurais, França tem uma receita anual de 20 mil milhões de euros.

Porquê? Porque a procura turística assim o exige. Mais de 70% dos franceses são clientes do alojamento local, sendo os restantes sobretudo oriundos do Reino Unido, Alemanha, Holanda e Bélgica. Para Portugal todas estas nacionalidades, que procuram o alojamento local, representam um enormíssimo potencial turístico.

Na Áustria, por exemplo, só em alojamento local existem 540 mil camas, mais do dobro do que em Portugal, totalizando mais de 40% da oferta turística daquele país.

Nestes países, as políticas de dinamização económica e benefícios fiscais ao alojamento local familiar tiveram início nos anos 80. No mundo rural em França, por exemplo, as actividades de turismo numa exploração agrícola são consideradas como actividades agrícolas, com importantes isenções em termos fiscais (IRS ou IRC).

O mesmo deveria suceder em Portugal, não só em relação ao mundo rural como aos pequenos projectos familiares em localidades urbanas, em que o AL é parte essencial da sustentabilidade familiar.

Não obstante esta realidade, existe estranhamente em Portugal uma estratégia comunicacional de alguns sectores corporativos contra o alojamento local, argumentando que este está a afastar os residentes portugueses dos bairros, além de o apontarem como o responsável pelo aumento dos preços em alguns bairros de duas regiões em Portugal (Lisboa e Porto).

Além de falso, este argumento populista é extremamente perigoso dado que pode objectivamente criar animosidade de alguma população contra os estrangeiros, sejam eles turistas ocasionais ou residentes.

Convém lembrar que foi e é graças a estes estrangeiros turistas que muitos portugueses conseguiram (e conseguem) reabilitar milhares de edifícios, exclusivamente com os seus capitais privados. E, muitos deles, salvar a sua economia familiar e as suas casas.

Na verdade, o aumento dos preços das casas (em algumas zonas de Lisboa, Algarve e Porto) foi originado pela especulação dos preços imobiliários, que nada tem a ver com o Alojamento Local.


O mercado imobiliário em Lisboa, Porto e Algarve.


Não é o AL responsável pelo aumento do preço nas casas em algumas zonas de Lisboa e Porto, mas sim os negócios imobiliários de compra e venda.

Isto comprova-se facilmente: um T1 numa zona turística em Lisboa custa actualmente entre 250 a 350 mil euros. Para cobrir esse investimento, alugando o mesmo T1 no AL, seriam necessários mais de… 30 anos. Ou seja, é economicamente impraticável.

Um arrendamento de longa duração em Lisboa (Estrela) custa hoje pouco mais do que há 17 anos, em 2000. Lisboa tinha recentemente milhares de casas degradadas e abandonadas, sem população residente. Foi por não ter oferta e pelo facto da oferta existente ser demasiado cara, que floresceram os subúrbios habitacionais na cintura de Lisboa (Sintra, Loures, Odivelas), que aliás ainda hoje mantêm os preços bastante inferiores aos de Lisboa.

O que motivou o aumento do preço das casas nos centros de Lisboa e Porto foi o enorme fluxo de turistas residenciais franceses, suecos, brasileiros, chineses e russos, devido aos vistos gold e às facilidades fiscais.


Essas importantes benesses fiscais, aliadas ao bom clima, hospitalidade e segurança (e insegurança nos seus países de origem), transformaram Portugal num paraíso residencial para estas nacionalidades.

O valor dos apartamentos disparou e duplicou em muitos casos. Fundos de investimento que durante o período de crise investiram centenas de milhões de euros em activos imobiliários, investiram em reabilitação e tiveram um retorno colossal de mais valias.

O Estado pôde arrecadar centenas de milhões de impostos graças a todas estas actividades conexas. Milhares de empresas relacionadas com o sector de construção e reabilitação recuperaram.

Os particulares que conseguiram resistir às penhoras forçadas viram no imobiliário uma forma de salvar a sua economia familiar, vendendo as propriedades a estrangeiros e saldando assim as suas hipotecas.

Por tudo isto, não é o Alojamento Local o responsável pelo aumento de preços, muito pelo contrário, é precisamente o AL que mantém a possibilidade de haver alojamentos para turistas a um preço mais acessível. Basta ver os preços practicados nas redes de reserva online para perceber isso.

Com a brutal pressão imobiliária actual, a desafectação dos alojamentos do AL só beneficiaria a especulação imobiliária, perdendo o país milhares de milhões de euros em dinamismo económico local proveniente do efeito multiplicador do AL.

Por outro lado, seriam sempre os pequenos proprietários os mais afectados,( representammais de 80% do Alojamento Local) dado que os grupos de investimento que possuem centenas de apartamentos vão rapidamente colocar estes portfólios no mercado de venda imobiliária.

A situação no Porto é idêntica à de Lisboa, embora com dimensão mais reduzida e localizada.

Quanto ao Algarve, esta região representa 40% do alojamento local em Portugal. Dezenas de milhares de apartamentos e moradias encontravam-se fechados ou eram alugados no mercado ilegal e paralelo e foram legalizados ao abrigo da lei de alojamento local. Surgiram empresas locais de gestão destes milhares de segundas habitações, permitindo às famílias uma rentabilização da sua casa de férias ou do seu investimento.


Breve cronologia da legislação sobre AL

A génese do alojamento local foi o alojamento particular registado, denominado depois como estabelecimento de hospedagem dentro da legislação de empreendimentos turísticos.


A partir de 1997 e até 2008 o alojamento particular era regulamentado pelas autarquias.

Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março: aprovou o novo regime jurídico dos empreendimentos turísticos, e integra numa só categoria chamada Alojamento Local, as até então denominadas estalagens, pensões, motéis, assim como todos os apartamentos e moradias que não tivessem os requisitos para poder ser classificados como empreendimentos turísticos.

A portaria 517/2008, de 25 de Junho e a 138/2012 de 14 de Maio viriam depois a regulamentar o alojamento local.

Em 2014 cria-se um regime jurídico próprio para o alojamento local, com os Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, alterado mais tarde pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de Abril.

E com esta legislação, milhares de apartamentos e moradias são legalizadas. Tudo com a denominação de Alojamento Local.

De modo que se denominam como Alojamento Local as casas de hospedagem os motéis, estalagens. hostéis, pensões, alojamentos particulares, e muitos apartamentos turísticos e moradias.


4. Propostas actuais para alterações ao regime juridico do Alojamento Local


Relativamente às várias propostas apresentadas no Parlamento

Projeto de Lei n.º 424/XIII, apresentado pelo PS,
Projeto de Lei n.º 535/XIII, apresentado pelo CDS/PP,
Projeto de Lei n.º 554/XIII, apresentado pelo PCP e, finalmente,
Projeto de Lei n.º 653/XIII, apresentado pelo BE.

Muitas das propostas apresentadas estão exclusivamente relacionadas com os concelhos de Lisboa e Porto (e mesmo aí só umas poucas freguesias), pelo que não faz nenhum sentido prejudicar todo o país devido a um eventual problema que deve ser discutido e debatido localmente, com os seus autarcas locais.


Nunca um condomínio deverá poder vetar o direito de um proprietário utilizar a sua habitação como habitação, seja ela para si, para a sua família, amigos ou hóspedes. Problemas de ruído, má vizinhança ou outros, devem ser encarados de acordo com a Lei (Código Civil), nomeadamente quanto aos direitos à qualidade de vida, repouso, sossego e segurança. Mas sem qualquer discriminação de raça ou nacionalidade.

Se o alojamento local se limitasse apenas às casas partilhadas com turistas, isso representaria o encerramento de mais de 90% dos estabelecimentos registados, levando à falência dezenas de milhares de empresas e famílias, colocando também fora do mercado do alojamento local as moradias e apartamentos de 2.ª habitação.

Não é de todo viável que os imóveis tenham obrigatoriamente uma autorização de utilização para habitação, dado que milhares têm autorizações para comércio e serviços e muitos outros anteriores a 1951 estão isentos de licenças de utilização.


Aliás, os imóveis anteriores a 1951 constituem um património inestimável nas nossas vilas e aldeias, nos centros históricos, e a sua adaptação a AL ou comércio local, sem obras que alterem o seu exterior ou estrutura, contribuem decisivamente para a sua preservação e manutenção. Obrigar esses imóveis a requerer uma licença de habitação obrigaria a obras dispendiosas e até descaracterizaçção, e, por conseguinte, ao seu abandono ou destruição.


A proposta de limitar o AL a 90 dias levaria ao encerramento de milhares de alojamentos locais, com consequências dramáticas para as famílias trabalhadoras.

A fixação por parte dos municípios de quotas de AL por freguesia constitui uma medida populista, perigosamente incentivadora de descriminação contra os turistas estrangeiros (ou nacionais) que pretendem pernoitar no bairro e nas casas dos legítimos proprietários ou arrendatários, sendo que esta medida levará à disponibilização dessas propriedades no mercado imobiliário, beneficiando a especulação imobiliária. Como todos compreenderão, não é possível obrigar os proprietários que investiram na reabilitação a arrendarem as suas casas a preços baixos de habitação social, pelo que uma medida destas não tem qualquer efeito prático, a não ser beneficiar as freguesias vizinhas, os hotéis e a especulação imobiliária.

A transformação de uma parte dos estabelecimentos de alojamento local para o Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos conduziria ao encerramento imediato destes estabelecimentos e à sua passagem imediata para o mercado imobiliário, aumentando ainda mais a especulação e destruindo a capacidade multiplicadora e o desenvolvimento local proveniente das receitas geradas pelo alojamento local (alojamentos, comércio e serviços).




PETIÇÃO:


Por todas as razões acima referidas, vimos por este meio peticionar que, caso estes projetos de lei sejam discutidos e submetidos a votação na Assembleia da República, sejam tidas em consideração pelos deputados as informações aqui prestadas, tendo especial atenção aos seguintes argumentos:

A destruição de muitos milhares de projectos sustentáveis, erguidos e mantidos com sacrifício pessoal, seria uma catástrofe económica para dezenas de milhares de famílias, tanto de zonas urbanas como rurais, com impacto em centenas de milhares de trabalhadores de todas as actividades, directa ou indirectamente relacionados com o alojamento local, tal como comprovado no início desta petição;

É necessário alterar o atual regime jurídico do alojamento local, de acordo com os requisitos de cada uma das muitas modalidades, de modo a ajudar cada uma delas a desenvolver a sua actividade com segurança duradoura e harmonia;

Separar as várias modalidades diferentes que se confundem no Alojamento Local de acordo com as suas especificidades próprias, mas nunca prejudicando nenhuma delas em detrimento de outra, pois todas elas são importantes para o desenvolvimento local e nacional, e consequente criação de emprego;

Dar especial atenção para o mundo rural e regiões de fraca densidade populacional, criando incentivos fiscais a todos que ali desenvolvam actividades de alojamento local;


Considerar em sede de IRS as actividades de lazer e turismo em pequenas explorações agrícolas ou florestais de auto-subsistência, como sendo actividades agrícolas, tal como sucede noutros países europeus, como a França;


Criar um programa nacional de ajuda ao empreendedorismo de AL, incentivando esta actividade e criando linhas de micro-crédito especiais que fomentem a reabilitação das habitações para quartos de hóspedes ou unidades de AL.


Considerar o Alojamento Local como estratégico no desenvolvimento local tanto das zonas urbanas como rurais.

Incentivar fiscalmente os cidadãos particulares que gerem um pequeno alojamento local (até um número determinado de quartos/camas) , tomando em consideração que não só investiram as suas poupanças na reabilitação das suas casas, como praticam sem horários nem férias um intensa actividade não remunerada, com limpezas, reparações e hospitalidade de turistas, actividade esta obrigatória dado que o pagamento desses serviços a terceiros, devido à pequena dimensão do alojamento, deixaria de tornar minimamente rentável essa actividade, complemento da subsistência e sustento familiar.

Solicitamos que se legisle de modo a proteger a livre iniciativa e combater a cartelização ou monopólios, dando a todos o direito de criar a sua actividade particular ou empresarial, seja ela pequena, média ou grande.

Solicitamos, finalmente, que este tema do Alojamento Local não seja objecto de luta político-partidária nem de populismos no nosso Parlamento, mas sim de consenso, e suscite um amplo debate público com abertura de concurso de ideias junto da população em geral, comércio local e outras empresas directa ou indirectamente afectas a esta actividade, de modo a criar bases sólidas para uma nova legislação que vise dinamizar ainda mais todo este sector crucial para a economia e desenvolvimento local.

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A Web Summit apenas é viável devido ao alojamento local

Esperam-se cerca de 65 mil participantes e os hotéis estão cheios
2017-11-06, in:TVI24




A Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) informou hoje que o setor prevê receber “cerca de um terço” dos 65 mil participantes da segunda edição da conferência de tecnologia e empreendedorismo Web Summit, que decorre em Lisboa.

A Web Summit chegou à capital portuguesa no ano passado e trouxe 53 mil pessoas vindas de 166 países, 15.000 empresas, 7.000 presidentes executivos, 700 investidores de topo e 2.000 jornalistas internacionais. Para este ano, esperam-se cerca de 65 mil participantes.

“Com a hotelaria a prever taxas de ocupação próximas dos 90%, a Web Summit apenas é viável em Lisboa devido ao alojamento local, devendo receber cerca de um terço dos participantes do evento”, advogou a ALEP, em comunicado, baseando-se em dados da Taxa Municipal Turística.

Neste sentido, a taxa de ocupação dos estabelecimentos de alojamento local durante a semana da Web Summit deverá ultrapassar os 80% a preços equiparados aos praticados durante a época média-alta, revelou a associação do setor, explicando que, geralmente, nesta altura do ano a ocupação se situa “nos 50% e os preços baixam”.

Relativamente à procura, os apartamentos com três ou mais quartos são os mais procurados, “uma vez que as empresas procuram este tipo de habitação para os seus colaboradores”, adiantou a ALEP, indicando que, “curiosamente, muitos operadores do alojamento local reportam reservas com apenas um hóspede por quatro, algo que não é habitual no alojamento típico de turismo de lazer”.

No que diz respeito aos preços, o valor médio por noite está acima dos 100 euros, sendo que nos T1 a média é de 80 euros com taxas incluídas, o que corresponde a “valores típicos da época média-alta, diferentes daqueles que habitualmente são cobrados nesta altura do ano”.

Na perspetiva da ALEP, o setor do alojamento local foi fundamental para que Lisboa recebesse o Web Summit.

“Sem o alojamento local não haveria capacidade de alojamento para os milhares de visitantes do evento”, defendeu a associação que representa o setor em Portugal.

À semelhança do ano passado, a Web Summit decorre entre 06 e 09 de novembro no Altice Arena (antigo Meo Arena) e na Feira Internacional de Lisboa (FIL), em Lisboa.

A cimeira tecnológica, que nasceu em 2010 na Irlanda, mudou-se para Lisboa por três anos, com possibilidade de mais dois de permanência.

Alojamento Local: em que ficamos?

A importância do Alojamento Local é demasiado grande para ser tratada com tamanha leviandade. Todos agradecemos que não matem, por preconceito ideológico, uma das (poucas) galinhas dos ovos de ouro.


O alojamento local (AL) tem estado no centro de uma enorme polémica. A grande questão que se tem colocado nos tribunais portugueses é se uma assembleia de condóminos pode ou não proibir que o dono de uma fração autónoma destinada a habitação a afecte à atividade do AL. A resposta não é simples porque, conforme reconhecido no Acórdão da Relação do Porto (decisão de 15/09/2016), estão em confronto dois direitos ou interesses dificilmente conciliáveis entre si: por um lado, o direito do proprietário da fração “de obter melhores proveitos financeiros com a utilização da sua fração”; por outro, “o interesse dos condóminos em evitar que o prédio seja continuamente acedido por estranhos que apenas utilizam a fração temporariamente e logo são substituídos por outros desconhecidos, situação que potencia inevitavelmente o sentimento de insegurança, para além de poder gerar (…) situações de perturbação da paz, do sossego e da tranquilidade dos demais condóminos”.

Como também é consabido, a questão tem merecido tratamento diferente no seio dos nossos tribunais.

Num primeiro momento, a Relação do Porto (decisão de 15/09/2016) pronunciou-se no sentido de rejeitar a possibilidade daquela proibição.

Reconhecendo que, conforme decorre da nossa lei civil, a qualquer condómino é vedada a possibilidade de dar à sua fração um uso diverso daquele a que é destinada, importaria compreender se dentro do fim “habitação” se compreenderia uma atividade como a do AL. Nesta reflexão, a Relação do Porto encontrou um argumento em sentido positivo, outro em sentido negativo: o facto de o AL ser definido, na lei, como uma prestação de serviços parece afastá-lo da noção de habitação; por outro lado, embora os conceitos sejam diferentes, o tribunal entende que o conceito de alojamento acaba por estar contido no de habitação (“proporcionar habitação é mais do que alojar, mas é também alojar”). Para ultrapassar este interregno, a Relação propõe-se (tentar) escrutinar a vontade que presidiu à constituição da propriedade horizontal, colocando a seguinte questão: “quando definiram que a fração autónoma se destinava a ser utilizada para habitação, os autores desse título queriam incluir ou excluir o alojamento temporário de turistas?”. Pergunta difícil de responder uma vez que, aquando daquela constituição, dificilmente o(s) proprietário(s) teria(m) em mente uma realidade tão recente e complexa como a do AL. Deste modo, mais do que interpretar aquela vontade, o que importaria era sanar uma lacuna. Donde aquele tribunal conclui que, perante o conflito de interesses em jogo, não se deve atribuir um valor decisivo às preocupações dos condomínios: “o direito ao descanso e à tranquilidade na sua própria habitação são dimensões do direito de personalidade de qualquer pessoa, pelo que sempre que esse direito seja violado ou posto em crise, o seu titular pode acionar os mecanismos de defesa do direito que a ordem jurídica coloca à sua disposição”. Proibir o alojamento local seria excessivo e desproporcionado, no entender da Relação do Porto.

A Relação de Lisboa enquadrou a questão de um prisma diferente. O facto de numa fração se exercer uma atividade com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) indicia que o uso dado à fração é comercial e não habitacional, acrescentando que as expressões utilizadas no título constitutivo da propriedade horizontal “devem ser interpretadas em função, não da sua eventual acepção normativa, mas do seu significado corrente”. Deste modo, destinando-se a fração autónoma, segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas). Esta decisão, nas palavras do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), “parece lavar numa enorme confusão”, já que, no entender do STJ (que veio revogar aquele acórdão), o facto de o proprietário ceder onerosamente a sua fração mobilada a turistas constituir um ato de comércio não significa que na fração se exerça o comércio, estabelecendo um paralelo com a atividade das agências imobiliárias: estas, quando arrendam frações que administram, praticam atos de comércio, sem que isso signifique que o uso dado às frações seja necessariamente o comércio.

Mais recentemente, veio a Relação do Porto (decisão de 27/04/2017, proferida por outros juízes) contraditar o primeiro acórdão deste tribunal. Acentuando o diferente enquadramento fiscal do AL (categoria B) e do arrendamento residencial (categoria F), o acórdão traça uma importante distinção: uma coisa é a verificação dos requisitos administrativos para efeitos de licenciamento da atividade do AL perante a Câmara Municipal (perspectiva administrativa ou urbanística); outra é a averiguação se o destino dado à fração diverge ou não do plasmado no título constitutivo (perspectiva civilística). Se a perspetiva administrativa/urbanística não levanta grandes questões teóricas (uma vez que o diploma que regula o AL requer apenas, para o exercício da atividade, a existência de uma autorização de utilização para o imóvel, sem especificar a necessidade de um determinado uso), a perspetiva civilística remete-nos novamente para o cerne da questão: sendo a fração destinada a “habitação”, podemos ou não considerar o AL como contido nesse conceito? Desta vez a Relação do Porto entendeu que não: “o sentido que um declaratário normal dá à palavra habitação, fora das típicas zonas de veraneio, é o de residência, domicílio, lar, o que pressupõe a permanência com alguma estabilidade. Exige a existência de alguma organização de vida”, pelo que não é de crer que nos títulos de constituição de propriedade horizontal se perspetivasse a existência do AL em zonas marcadamente residenciais.

O impasse em que nos encontramos é negativo porque coloca inúmeros moradores e investidores numa situação de incerteza: os primeiros não sabem como reagir ou que direitos lhes assistem perante esta nova realidade; os segundos não sabem se podem investir com segurança na aquisição de frações com o intuito de nelas levar a cabo a atividade do AL. A resposta a este impasse não é fácil porque, conforme referi, coloca em colisão dois direitos ou interesses de assaz importância, mas dificilmente compatíveis entre si (assumindo, claro está, que a generalidade dos portugueses não quer que os seus vizinhos passem a usar as suas frações para a atividade do AL).

Seria um erro perpetuarmos esta discussão e limitarmo-nos a aguardar por um acórdão uniformizador de jurisprudência, remetendo assim uma decisão (que deverá revestir natureza política) para o STJ. O conteúdo dos acórdãos acima elencados é importante para a discussão e decisão política, sobretudo por nos sensibilizarem e alertarem para os interesses/direitos em jogo, mas a decisão final sobre esta matéria deverá caber ao Parlamento. A decisão de um tribunal gravitará sempre em torno da questão de saber se uma atividade como a do AL se enquadra ou não no conceito de “habitação”, conforme definido no título constitutivo, sendo este enquadramento manifestamente redutor do problema. Imaginando que o STJ responderia em sentido negativo a esta questão, correríamos o risco de ter as assembleias de condóminos de quase todos os prédios do país a proibirem a atividade do AL – circunstância que seria manifestamente penosa e lesiva para a nossa economia. Como tal, é urgente que o legislador se debruce sobre este assunto e procure encontrar uma solução o quanto antes.

O que fazer então? A meu ver, e assumindo desde já que (i) é compreensível que os turistas causem, regra geral, mais ruído no prédio do que um inquilino habitual (uma vez que aqueles aqui se encontram em regime de férias, sem as quotidianas preocupações de cumprimento de horários), (ii) esta circunstância é potencialmente causadora de prejuízos para os restantes condóminos, pondo em causa expectativas legitimamente criadas (como reagiríamos se todas as frações do prédio em que residimos, à exceção da nossa, passassem a ser utilizadas para a atividade do AL?), (iii) atribuir um poder absoluto de proibição aos condóminos seria excessivo e poderia pôr em causa uma atividade que se reveste, atualmente, da maior importância para o país em termos económicos e de criação de emprego, entendo que a solução para esta problemática deverá passar por permitir à assembleia de condóminos deliberar duas coisas: em primeiro lugar, um agravamento do montante pago pelo proprietário da fração em AL a título de despesas de condomínio, podendo este suportar, no máximo, um valor correspondente a, por exemplo, o dobro ou o triplo do que suportaria em circunstâncias normais (aliviando o montante pago a este título pelos restantes condóminos, que assim se vêm compensados pelo eventual transtorno criado); e, em segundo lugar, exigir ao proprietário da fração em AL que recolha, junto de cada um dos utilizadores daquela fração, um “termo de responsabilidade”, mediante o qual estes se comprometam a respeitar as regras de funcionamento daquele edifício, destacando as de maior importância (e alertando, por exemplo, para a possibilidade de aplicação de multas ou de expulsão imediata em caso de incumprimento dessas regras).

Reconhecendo que, perante os interesses em jogo, nenhuma solução será perfeita, penso que uma solução nestes moldes será mais justa e equilibrada do que simplesmente conferir à assembleia de condóminos a prerrogativa de proibir o AL no edifício em causa, como já defendido por alguns partidos com assento parlamentar.

Basta olhar para os números de um estudo recentemente divulgado para perceber que a atividade do AL se reveste de uma importância demasiado grande para ser tratada com tamanha leviandade. Todos agradecemos que não matem, por preconceito ideológico, uma das nossas (poucas) galinhas dos ovos de ouro.

Por Pedro Morais Vaz, In Observador 1/10/2017

Os inimigos do Alojamento local abandonam a sombra e expõem-se à vista desarmada!

Hoteleiros europeus unem-se contra o Booking

Diversas associações hoteleiras de países europeus estão a ponderar concertar posições a nível europeu para tentar travar as cláusulas de paridade e as comissões cobradas pelo portal Booking, que acusam de desrespeitar a concorrência.

In:Negócios

18 de setembro de 2017 

Diversas associações hoteleiras estão a ponderar avançar com um processo a nível europeu contra o gigante de reservas online Booking por práticas anti-concorrenciais, escreve o económico espanhol Cinco Días. O portal, que já conquistou, de acordo com dados citados pelo jornal, uma quota europeia de 63% das reservas online de hotéis, é acusado de forçar os hoteleiros a não baixar preços e a cobrar comissões excessivamente elevadas.

De acordo com o Cinco Días, esta plataforma irá ser alvo de uma queixa por abuso de posição dominante. O jornal não precisa quais as associações em causa – nem quando é que planeiam abrir esse procedimento a nível europeu.

O objectivo da queixa é acabar com os dois principais entraves na relação entre hotéis e plataformas na internet que os vendem: as cláusulas de paridade e as comissões. As cláusulas obrigam os empresários do sector hoteleiro a praticar os mesmos preços para o mesmo tipo de quarto em todos os canais de venda – ou seja, impedem-nos de vender quartos mais baratos do que o Booking ou outras plataformas online.

Em 2015, França, Itália e Suíça chegaram a um acordo com a plataforma em que esta se comprometeu a não aplicar essas cláusulas num período de cinco anos – ficando sujeita a multas milionárias caso desrespeite o acordo, prossegue o Cinco Días. Ainda assim, de acordo com a AFP, esse compromisso é apenas parcial: os hoteleiros poderão oferecer tarifas mais baixas que as do Booking através de outras plataformas, como telefone ou e-mail. Na sua página, os preços terão de ser iguais aos do Booking.

A autoridade da concorrência francesa disse então que estas regras deveriam ser estendidas a todos os países europeus.

Adicionalmente, os hoteleiros querem que as plataformas electrónicas reduzam substancialmente as comissões. Ao jornal, Ramón Estalella, secretário-geral da Confederação Espanhola de Hotéis e Alojamentos Turísticos (CEHAT), diz que as agências de viagem tradicionais cobravam uma comissão de 9%, e que as plataformas como o Booking mais do que duplicam esse montante.

"Eles dizem que cobram uma média de 15%, mas os nossos cálculos mostram que é 22%", afirma Ramón Estalella, citado pelo Cinco Días. Trata-se de uma percentagem "abusiva" e que trata da mesma forma casos diferentes, sustenta.

Maioria dos portugueses compra alojamento na internet

Em Portugal, e de acordo com dados do Eurostat, 53% dos cidadãos fizeram compras relacionadas com viagens e alojamento em férias na internet em 2016, ligeiramente acima da média europeia (52%) mas ainda longe do Luxemburgo, onde 76% dos cidadãos recorreram a essa via.

Alojamento Local: Um ensaio sobre a Cegueira!

Tendo presente os muitos comentários críticos em já fastidiosa quantidade que têm vindo a ser feitos a propósito do Alojamento Local (doravante AL) e da guerra suja que foi declarada, estranhamente ou não, a esta actividade económica por muita da comunicação social, por trás da qual se vê a mãozinha da industria hoteleira tradicional que, até à implementação/legalização do AL, pugnava, pela calada também, pela legalização das camas ilegais, isto é pelo AL e agora querem emendar a mão, custe o que custar à economia nacional esquecendo que, hoje em dia, a Airbnb é agora a maior empresa hoteleira do mundo, embora eles não possuam quaisquer propriedades, empenhados que estão em contrariar o curso inexorável do futuro.

Atrasados como é seu hábito nestas coisas da economia real e do que ditam as tendências locais e globais para além dos quatro anos da sua legislatura, para ajudar à festa, temos o PS e BE a preparar alterações à lei, visando, não só desincentivar quem opera neste domínio, mas também aumentar a "rapina" em impostos, taxas e quotas adicionais para os condomínios,com argumentos ignaros e sem sentido.

Sem avaliar o efeito do AL para a pequena economia (que somada é enorme) conjugada com os voos low-cost, que são os principais responsáveis pela procura externa que nos concede os números extraordinários em sede de exportações, o que nos permite sobreviver com alguma autonomia enquanto pais (pois daquelas dependem as importações de muito do que comemos), sem esquecer o auto emprego que gera e a reabilitação urbana que implica (investimento), importará, tentando evitar asneira grossa que se anuncia por parte de ignorantes - provavelmente daqueles que, durante a sua vida útil, sempre se sentaram à mesa do orçamento do emprego público, sem qualquer experiência sobre a vida/economia real da qual nunca dependeram - ou daqueles menos ignorantes mas por isso mais irresponsáveis, cuja única atitude digna seria afastarem-se da gestão pública ou intervenção pública na economia, o que constituiria uma benção para a comunidade dos cidadãos, importa, repetimos, fazer uma continhas...


Visando desmistificar a ideia de que os "exploradores" do AL têm muito rendimento e pouca tributação, propomo-nos aqui apresentar dois exemplos comparativos da actividade de arrendamento tradicional e da aprestação de serviços de AL.

Suponhamos então dois apartamentos iguais, um em cada uma dessas actividades, e auferindo ambos rendimentos de 10.000,00 euros/ano, com encargos de condomínio de 600,00 euros/ano, 300,00 euros/ano de IMI e 100,00 euros/ano de seguro do condomínio.

A casa arrendada, depois de deduzidos os encargos com Condomínio, IMI e seguro, ficará com um rendimento bruto de 9.000,00 euros, sujeitos à taxa liberatória de 28%, tendo ainda a opção de englobamento se a taxa marginal de IRS for mais favorável ao proprietário.

Daqui se conclui que, na pior das hipóteses (poderá ainda deduzir despesas de conservação e manutenção para além das que constam nos custos do condomínio), o rendimento líquido estará sujeito a uma tributação de 2.520,00 euros em IRS, o que, somado aos demais custos acima referidos, originará um rendimento líquido de 6.480,00 euros/ano.

A mesma casa alugada no regime de AL e rendendo os mesmos 10.000,00 euros/ano, considerando 30 alugueres de 5 dias, em média, terá encargos anuais da seguinte ordem:

-Comissão cobrada pelo AirBnB (3%+IVA) 369,00€
-Consumos de água, gás e electricidade 1.800,00€
-TV+ NET 720,00€
-Tratamento e mudança de roupas 1.200,00€
-Limpeza do apartamento 1.200,00€
-Manutenção de instalações e equipamentos 150,00€
-Material de saúde e Segurança 100,00€
-Higiene e limpeza (shampoo, gel, sabonete líquido, toalhetes de papel, guardanapos, detergentes para máquinas) 600,00€
-Amenities (vinho, azeite, cápsulas Nexpresso,café moido, chá, água, sumo, leite, etc 600,00€

Custo anual de funcionamento: 6.739,00€ (nos quais estão incluídos receitas directas de impostos para o Estado (IVA) na ordem dos 1.200,00)

Por outro lado, considere-se agora a tributação em sede de IRS que é calculada sobre 35% do rendimento bruto do AL, adicionado aos demais rendimentos do titular ou do casal e sujeito à taxa que for aplicável ao rendimento englobado.

Assim, teremos, o acréscimo de IRS de 980,00€, 1.295,00€, ou de 1.575,00€, consoante os valores globais a tributar em IRS se situem no segundo, terceiro ou quarto escalão, respectivamente.

Resumindo:
-2.º Escalão de IRS
Rendimento bruto 10.000,00€
Custos de funcionamento -6.739,00€
IRS - 980,00€
Rendimento líquido/ano 2.281,00€
-3.º Escalão
Rendimento Bruto 10.000,00€
Custos de funcionamento -6.739,00€
IRS -1.295,00€
Rendimento líquido/ano 1.966,00€
-4.º Escalão de IRS
Rendimento Bruto 10.000,00€
Custos de funcionamento -6.739,00€
IRS -1.575,00€
Rendimento líquido/ano 1.686,00€

Daqui resulta- com merediana evidência- que a mesma casa alugada em AL ou em arrendamento comum, com o mesmo nível de rendimento mensal terá de rendimento anual entre 1.686,00€ e 2.281,00€, consoante o escalão de rendimentos para IRS do titular do AL, enquanto que, em arrendamento comum, terá um rendimento, líquido anual mínimo, já deduzido de IRS e de outros encargos, de 6.480,00€.

Curioso, ou talvez não, há quem queira aumentar a tributação do AL em IRS, quem defenda uma quota de condomínio mais elevada para as fracções afectas ao AL, porque, no fundo, há quem queira matar esta concorrência (espécie de Uber) e há quem esteja a fazer de estúpido útil, mormente a comissão da AR que está a "estudar" este assunto, visando promover legislação que desincentive ainda mais o AL. É um fartar vilanagem...suicidária!

Sem esquecer que, tratando-se de uma actividade económica, as taxas podiam e deviam rondar as do IRC e não as do IRS, como seria desejável e natural.

Punir a iniciativa, o trabalho e a actividade económica não é miopia, é cegueira e prenuncia um verdadeiro HaraKiri!

Até quando, oh! Classe politica impreparada, abusarás da nossa paciência?
Como podes estranhar o divórcio da sociedade civil (abstênção) relativamente à sociedade politica, o que, hipocritamente lamentas bem como as suas patentes consequências noutras comunidades de eleitores?

Olvidas-te, prepositadamente, que os teus não passam de mandatários da comunidade dos cidadãos-eleitores-contribuintes, seus mandantes?

Supremo Tribunal: condomínios não podem proibir alojamento local

O Supremo Tribunal de Justiça deu razão à proprietária que tinha sido proibida pelo condomínio de ter um alojamento local no seu apartamento, contrariando a decisão do Tribunal da Relação de Lisboa.

O Supremo Tribunal de Justiça deu razão esta terça-feira, 28 de Março, ao alojamento local face aos condomínios.
Em causa está um recurso da decisão do Tribunal da Relação de Lisboa, que tinha dado razão a uma assembleia de condomínios que tinha proibido uma proprietária de explorar a actividade de alojamento local no seu apartamento, instalado no dito condomínio.
A decisão foi tornada pública esta quarta-feira, 28 de Março, pela sociedade de advogados que representou a proprietária.
In: Negócios de 29.03.17

Ministro da Economia: “Dois terços do alojamento local não são nem Lisboa nem no Porto”

Manuel Caldeira Cabral destacou a importância do alojamento local em cidades de média dimensão e o “esforço do Governo” para colocar este tipo de alojamento turístico “para dentro do sistema”.

Por:Margarida David Cardoso
14 de Março de 2017, in jornal Público

Há uma realidade que está a escapar ao debate sobre o alojamento local em Portugal, alertou o ministro da Economia: “Dois terços do alojamento local não são nem Lisboa nem no Porto, mas em cidades de média de dimensão”. E, para Manuel Caldeira Cabral, “ignorar dois terços deste mercado é ignorar o mercado”, disse esta terça-feira durante o seminário Alojamento Local – Negócio e Fiscalidade, promovido pela Abreu Advogados, em Lisboa.

À frente do Ministério que tutela o turismo, Caldeira Cabral entende que o alojamento local permite “espalhar o turismo pelo resto do território”, em grande medida por permitir a entrada de não empresários para o negócio.

O ministro da Economia acredita que o desenvolvimento de plataformas de alojamento local “criou oportunidades muito interessantes” para outros agentes, que não empresários hoteleiros. Surgiu assim uma malha de novos, pequenos e informais empresários no país. Entre eles pessoas que alugam as casas de férias, rentabilizando um investimento já feito, e pessoas que avançam com a compra de casas por conhecerem a possibilidade de as vir a alugar em plataformas de alojamento local (como o Airbnb).

Desta forma, este tipo de alojamento oferece formas diferenciadas de alojar turistas – por “ocupar espaços históricos de forma interessante” -, tem um importante papel geográfico – “há sítios onde apenas existe alojamento local” – e contribui para a requalificação urbana.

“Quando se fala em Lisboa e no Porto, é bom que se fale na reabilitação urbana”, prosseguiu o ministro. Caldeira Cabral referia-se às zonas actualmente valorizadas destes dois centros urbanos, onde antes “ninguém queria viver”.

Mas à margem destas duas cidades – onde se têm levantado questões sobre as consequências da proliferação deste tipo de alojamento turístico no aumento das rendas e descaracterização dos espaços, principalmente nos centros históricos -, Caldeira Cabral vê o alojamento local com um agente importante na economia local de cidades de menor dimensão em zonas como o Gerês, a Serra da Estrela e a região do Alentejo.

“Há espaço para todos”

A falar para uma plateia de advogados, Manuel Caldeira Cabral destacou o facto do alojamento local sempre ter existido “em grande medida à margem da lei”. O número de alojamentos existente ultrapassa ainda o número de registos, mas a diferença está a diminuir dado o “esforço do governo” para colocar este tipo de alojamento turístico “para dentro do sistema”, assegurou o ministro da tutela.

Segundo os números do Ministério, no último ano foram registados 13 mil novos alojamentos locais. Um aumento de 50% relativamente àquilo que existia entre 2008 e 2015. Grande parte dos negócios registados “já existia e entrou para o sistema”, afirmou Caldeira Cabral.

Quando são legais, estas formas de alojamento concorrerem de forma directa com a hotelaria tradicional: “Há espaço para todos e condições de concorrência”, assegurou, destacando que “o alojamento local é cada vez mais sujeito às mesmas exigências que o resto da hotelaria”.

Mesmo num cenário decrépito e decadente, resistir, remar contra a corrente na busca de terra firme, não goza da simpatia do poder incompetente!

"A Economia do Hostel

Não se pode ter uma conversa sem ouvir “a minha ideia é fazer um hostel”. As pessoas desaguam na rara actividade económica que dá algum lucro. Para arredondarem os fins de mês e as pensões ou como modo de vida no desemprego. Enquanto durar o turismo, este é o resíduo de prosperidade que um sistema fiscal brutal e uma pobreza geral autorizam. Portugal não tem dinheiro. Não tem fluxos de capital nem stocks de capital. Não tem um sistema bancário funcional. Não tem um crescimento económico que assegure o pagamento da divida sem pedir mais emprestado. E não tem capacidade para sustentar o Estado social e a administração pública. Com o investimento público paralisado, os serviços públicos estão cm travão. Nos hospitais públicos falta equipamento, faltam medicamentos inovadores, faltam técnicos e as esperas são quilométricas sempre que há um surto de doenças de inverno. Os hospitais servem de asilo a velhos cujas famílias não têm meios de os cuidar. Na educação, basta averiguar a penúria das universidades e a sua incapacidade para renovar os quadros docentes e pagar salários decentes (existem jovens professores a trabalhar sem remuneração) para perceber a ginástica dos orçamentos e a falta de recursos financeiros que ditarão o envelhecimento e a degradação do ensino superior público. Dois e dois ainda não são cinco, embora às vezes pareça.

A máquina da justiça é o que é, incapaz de produzir uma acusação a tempo e horas e entregue à demagogia dos tabloides, corporativa e disfuncional. A rede de transportes públicos é desorganizada, obsoleta e controlada por sindicatos comunistas que resistem à mudança e determinam o calendário de trabalho com as greves.

O aeroporto de Lisboa mudou de nome mas não mudou de lugar e, atulhado de aviões, espera a hora da construção de um novo aeroporto para o qual não há dinheiro nem vai haver, a não ser que a Europa decida continuar a subsidiar-nos. Em compensação, a extensa rede de autoestradas, onde por cada cem metros construídos sobram uns trinta metros roubados, apresenta a sua esplendorosa desolação devido ao preço das portagens. Numa viagem ao Norte, pude apreciar autoestradas vazias e a dificuldade de lhes fugir visto que todos os caminhos da sinalética lá vão dar, como se as estradas nacionais se tivessem evaporado. A estrada nacional Lisboa-Porto está atulhada de camiões. No metro do Porto, o contrato dos swaps continua por resolver e talvez seja, como medisse um financeiro em Londres, cidade onde se julga a questão jurídica, o contrato mais estúpido que um Estado seria capaz de assinar. Responsáveis, para variar, não há, como na Caixa Geral de Depósitos, no BES/Novo Banco ou no Banif. A camarilha que manda nisto protege-se atrás dos partidos e só muda de poiso. Em Lisboa, a rede de transportes não tem racionalidade e a divida acumulada será paga pelos contribuintes. O Metro está decadente e é curto, servindo a periferia e não os habitantes e trabalhadores da cidade, a Carris circula vazia às horas de ponta no centro, os comboios da CP estão podres e os carros suburbanos enchem os cofres dos parques privados e da EMEL. A poluição e o congestionamento são insuportáveis, o ar na Avenida da Liberdade é irrespirável, e a Baixa e o centro histórico são, estranhamente, um ponto de escoamento. As mudanças na Avenida da Liberdade, inúteis, trouxeram mais carros para a cidade e afogaram as ruas paralelas de carros que tentam escapar. O Princípe Real, onde se vendem casinhas arruinadas a estrangeiros por dois milhões de euros, ou se fazem hostels, tem uma fila perpétua de carros, mesmo ao fim de semana. Cheira a gasolina queimada.

A austeridade obrigou a abandonar as preocupações ambientais, ou o magno problema da sustentabilidade, e não se vislumbra um traço de desígnio nesta área. A recolha de lixo em Lisboa é catastrófica, a limpeza das ruas é errática. A juntar a estes erros da capital, a mudança da divisão administrativa em freguesias apenas significou abandono e nula intervenção. Na minha rua, onde o lixo por recolher fica meses preso nas ervas daninhas nunca eliminadas, onde a iluminação pública está apagada, onde os pavimentos têm buracos e pedras da calçada espalhadas que fazem cair velhos e novos, onde o jardim é o jardim mais maltratado de Lisboa (estava impecável no tempo de João Soares, e nunca mais ficou assim), onde o estacionamento noturno é selvagem e onde os carros do lixo espalham mais lixo do que recolhem, a única beneficiação foram as riscas pintadas de fresco da EMEL, para recolher a multa, mais os pingos brancos no passeio. O amor pelos pavimentos do presidente da Câmara é um típico exemplo de micromanagement e falta de visão de conjunto que só beneficia os escolhidos da lotaria.

A enumeração de desastres continuava mas falta-me o espaço.

Se os ventos na Europa deixarem de soprar a nosso favor, como decerto acontecerá, estamos à mercê de uma miséria especulativa como nunca conhecemos. Restam-nos o hostel e a Uber, servindo a nossa vocação para servir."

Clara Ferreira Alves, in Expresso

Relação de Lisboa versus Relação do Porto, bem se vê onde está a tradição e atitude-empresarial comercial (a única que nos pode tirar desta vidinha economica poucochinha!)

Os juízes do Tribunal da Relação de Lisboa decidiram que uma fração autónoma destinada a habitação, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, não pode ser afeta a alojamento local. Face à polémica que suscitou este acórdão, o professor Menezes Leitão, presidente da ALP, sublinhou que a decisão “não é definitiva e não faz jurisprudência”.

Em causa está uma decisão do Tribunal da Relação de Lisboa que confirmou a legalidade da deliberação de uma assembleia de condóminos de um prédio sito em Lisboa, aprovada em maio deste ano, e que proibiu o exercício do alojamento local numa das fracções. A proprietária da fracção avançou com uma providência cautelar para suspender a deliberação e, após ter obtido vencimento na primeira instância, viu a sentença que julgou procedente a providência cautelar ser revogada pela Relação na sequência de recurso apresentado pelo condomínio.

O Tribunal da Relação de Lisboa considerou que “destinando-se a fracção autónoma, segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas) sendo para tanto irrelevante o licenciamento do local para a actividade comercial”.

Significa isto que, se a fracção, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal, se destina a habitação, não pode a mesma ser afeta a alojamento local sem que haja alteração do referido título constitutivo, o que implica a autorização de todos os condóminos.

A Relação de Lisboa considerou que “a principal questão que aqui se coloca diz respeito ao fim a que se destina a fracção”, sendo que “é especialmente vedado aos condóminos dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada”, escreve o Relator do acórdão, citando alínea c) do nº 2 do artigo 1422.º do Código Civil. Por outro lado, pode ler-se na decisão, é também especialmente vedado aos condóminos, conforme preceitua a alínea d) do nº 2 do mesmo artigo, “praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição”. Neste sentido, a indicação expressa, no título constitutivo, que a fracção em causa é de uso habitacional, veda à condómina recorrida e proprietária da fração “dar-lhe um uso diverso daquele que se encontra inscrito no título”.

Por outro lado, o acórdão considera que a deliberação da assembleia de condóminos não constitui uma restrição ilícita ao direito de propriedade da condómina recorrida, sendo antes esta quem viola a lei ao praticar “uma actividade comercial numa fracção de uso exclusivamente habitacional, podendo retirar rendimento da referida fracção, colocando-a, por exemplo, no mercado de arrendamento“, sem que, nesse caso, houvesse qualquer possibilidade de os condóminos a isso se oporem.

Em suma, o acórdão considerou que o destino comercial dado à fracção não é compatível com o fixado no título da propriedade horizontal, que o destina a habitação e que, nesta situação, o único remédio “é a reconstituição natural”, ou seja, a “afectação da fracção em causa ao fim a que ela estava destinada”. As autorizações administrativas obtidas pela condómina junto do serviço de Finanças, da Câmara Municipal e do Turismo de Portugal, de acordo com as quais a fracção pode ser destinada a comércio, “não têm a virtualidade de alterar o estatuto da propriedade horizontal constante do respectivo título constitutivo, segundo o qual essa fracção se destina a habitação”, conclui o acórdão.

Pronunciando-se sobre o assunto no dia em que foi tornado público o texto do acórdão, o Professor Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), sublinhou que esta decisão “não é definitiva e não faz jurisprudência”, sendo que ainda há poucos meses “foi proferida uma decisão em sentido contrário pelo Tribunal da Relação do Porto”. O presidente da ALP falava durante o último Seminário IMOjuris, que decorreu a 7 de dezembro, em Lisboa, no auditório da Garrigues Portugal.

LOE para 2017 agrava tributação do alojamento local

De há dois anos a esta parte, o alojamento local tem apresentado uma dinâmica crescente, superando este ano a barreira dos 35 mil alojamentos registados.

De acordo com a Lei do Orçamento do Estado para 2017 (LOE 2017), recentemente aprovada, a determinação da matéria coletável relevante para efeitos de aplicação do regime simplificado de IRC, no caso de sujeitos passivos que se dediquem à exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento, passa a obter-se através da aplicação aos rendimentos obtidos nessa atividade do coeficiente de 0,35. Esta alteração representa um significativo agravamento da tributação da atividade de alojamento local, visto que, até aqui, o coeficiente aplicável era de apenas 0,04.

Por outro lado, em sede de IRS, de acordo com a previsão atualmente em vigor, o sujeito passivo que opte pela determinação do rendimento tributável com base no regime simplificado, só é tributado sobre 15% do rendimento resultante da atividade de alojamento local. Ora, com a LOE 2017 essa previsão deixou de se aplicar ao alojamento local, passando esta atividade a estar submetida ao mesmo regime fiscal aplicável ao arrendamento tradicional. Significa isto que, a partir do próximo ano, os titulares de rendimentos da exploração de estabelecimentos de alojamento local passam a poder optar pela tributação de acordo com as regras estabelecidas para a categoria F (rendimentos prediais), sujeitando-se a uma taxa autónoma de 28% sobre os rendimentos prediais obtidos, ou, em alternativa, ser-lhes-á aplicada a taxa correspondente ao respetivo escalão de rendimentos, caso optem pelo englobamento.

A dinâmica crescente que parece envolver o alojamento local não impressiona o Professor Menezes Leitão. Durante o Seminário IMOjuris, o presidente da ALP referiu que este é ainda um fenómeno “concentrado maioritariamente nos Centros Históricos das cidades do Porto e de Lisboa”, e que a expressão do alojamento local “é sobretudo mediática, pelo seu impacto político e não, necessariamente, económico”.

Por: fcerqueira@vidaimobiliaria.com
13/12/2016