Relação de Lisboa versus Relação do Porto, bem se vê onde está a tradição e atitude-empresarial comercial (a única que nos pode tirar desta vidinha economica poucochinha!)

Os juízes do Tribunal da Relação de Lisboa decidiram que uma fração autónoma destinada a habitação, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, não pode ser afeta a alojamento local. Face à polémica que suscitou este acórdão, o professor Menezes Leitão, presidente da ALP, sublinhou que a decisão “não é definitiva e não faz jurisprudência”.

Em causa está uma decisão do Tribunal da Relação de Lisboa que confirmou a legalidade da deliberação de uma assembleia de condóminos de um prédio sito em Lisboa, aprovada em maio deste ano, e que proibiu o exercício do alojamento local numa das fracções. A proprietária da fracção avançou com uma providência cautelar para suspender a deliberação e, após ter obtido vencimento na primeira instância, viu a sentença que julgou procedente a providência cautelar ser revogada pela Relação na sequência de recurso apresentado pelo condomínio.

O Tribunal da Relação de Lisboa considerou que “destinando-se a fracção autónoma, segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas) sendo para tanto irrelevante o licenciamento do local para a actividade comercial”.

Significa isto que, se a fracção, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal, se destina a habitação, não pode a mesma ser afeta a alojamento local sem que haja alteração do referido título constitutivo, o que implica a autorização de todos os condóminos.

A Relação de Lisboa considerou que “a principal questão que aqui se coloca diz respeito ao fim a que se destina a fracção”, sendo que “é especialmente vedado aos condóminos dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada”, escreve o Relator do acórdão, citando alínea c) do nº 2 do artigo 1422.º do Código Civil. Por outro lado, pode ler-se na decisão, é também especialmente vedado aos condóminos, conforme preceitua a alínea d) do nº 2 do mesmo artigo, “praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição”. Neste sentido, a indicação expressa, no título constitutivo, que a fracção em causa é de uso habitacional, veda à condómina recorrida e proprietária da fração “dar-lhe um uso diverso daquele que se encontra inscrito no título”.

Por outro lado, o acórdão considera que a deliberação da assembleia de condóminos não constitui uma restrição ilícita ao direito de propriedade da condómina recorrida, sendo antes esta quem viola a lei ao praticar “uma actividade comercial numa fracção de uso exclusivamente habitacional, podendo retirar rendimento da referida fracção, colocando-a, por exemplo, no mercado de arrendamento“, sem que, nesse caso, houvesse qualquer possibilidade de os condóminos a isso se oporem.

Em suma, o acórdão considerou que o destino comercial dado à fracção não é compatível com o fixado no título da propriedade horizontal, que o destina a habitação e que, nesta situação, o único remédio “é a reconstituição natural”, ou seja, a “afectação da fracção em causa ao fim a que ela estava destinada”. As autorizações administrativas obtidas pela condómina junto do serviço de Finanças, da Câmara Municipal e do Turismo de Portugal, de acordo com as quais a fracção pode ser destinada a comércio, “não têm a virtualidade de alterar o estatuto da propriedade horizontal constante do respectivo título constitutivo, segundo o qual essa fracção se destina a habitação”, conclui o acórdão.

Pronunciando-se sobre o assunto no dia em que foi tornado público o texto do acórdão, o Professor Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), sublinhou que esta decisão “não é definitiva e não faz jurisprudência”, sendo que ainda há poucos meses “foi proferida uma decisão em sentido contrário pelo Tribunal da Relação do Porto”. O presidente da ALP falava durante o último Seminário IMOjuris, que decorreu a 7 de dezembro, em Lisboa, no auditório da Garrigues Portugal.

LOE para 2017 agrava tributação do alojamento local

De há dois anos a esta parte, o alojamento local tem apresentado uma dinâmica crescente, superando este ano a barreira dos 35 mil alojamentos registados.

De acordo com a Lei do Orçamento do Estado para 2017 (LOE 2017), recentemente aprovada, a determinação da matéria coletável relevante para efeitos de aplicação do regime simplificado de IRC, no caso de sujeitos passivos que se dediquem à exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento, passa a obter-se através da aplicação aos rendimentos obtidos nessa atividade do coeficiente de 0,35. Esta alteração representa um significativo agravamento da tributação da atividade de alojamento local, visto que, até aqui, o coeficiente aplicável era de apenas 0,04.

Por outro lado, em sede de IRS, de acordo com a previsão atualmente em vigor, o sujeito passivo que opte pela determinação do rendimento tributável com base no regime simplificado, só é tributado sobre 15% do rendimento resultante da atividade de alojamento local. Ora, com a LOE 2017 essa previsão deixou de se aplicar ao alojamento local, passando esta atividade a estar submetida ao mesmo regime fiscal aplicável ao arrendamento tradicional. Significa isto que, a partir do próximo ano, os titulares de rendimentos da exploração de estabelecimentos de alojamento local passam a poder optar pela tributação de acordo com as regras estabelecidas para a categoria F (rendimentos prediais), sujeitando-se a uma taxa autónoma de 28% sobre os rendimentos prediais obtidos, ou, em alternativa, ser-lhes-á aplicada a taxa correspondente ao respetivo escalão de rendimentos, caso optem pelo englobamento.

A dinâmica crescente que parece envolver o alojamento local não impressiona o Professor Menezes Leitão. Durante o Seminário IMOjuris, o presidente da ALP referiu que este é ainda um fenómeno “concentrado maioritariamente nos Centros Históricos das cidades do Porto e de Lisboa”, e que a expressão do alojamento local “é sobretudo mediática, pelo seu impacto político e não, necessariamente, económico”.

Por: fcerqueira@vidaimobiliaria.com
13/12/2016