Dissemos porém que aceitávamos o repto de voltar a participar por esta via, ainda que mais espaçadamente que em épocas passadas, fazendo-o sobre um tema nacional que pode ter importância decisiva localmente: o alojamento local! E daí:
Constando-se que um Grupo de trabalho integrado por representantes do PS do BE e do Governo está a preparar um conjunto de acções para, alegadamente, moderar, diversificar e regular o Alojamento Local, será provavelmente útil a esse grupo, conhecer o que se nos oferece desde logo comentar.
A maioria dos portugueses sabe da necessidade premente do estado arrecadar impostos, sabe porquanto tem sido destinatária durante os últimos anos de um confisco sistemático que tem horror ao vazio fiscal.
Sabem também os portugueses que a situação critica a que as nossas contas chegaram, tendo culminado em resgate, resultou de um excesso de despesa do estado e da banca que se veio ( e continua) a pagar bem caro. Muito para além dos limites saudáveis da capacidade da economia doméstica das famílias.
Mas os portugueses também sabem que, nesta equação, se esquecermos a economia e a sua diminuta dimensão em qualquer das suas vertentes, não só não estaremos a diagnosticar com seriedade o problema, como estaremos a “encanar a perna” à solução.
E sabemos todos muito bem que, colocando mal o problema, dificilmente algum dia atingiremos a solução!
Bafejados por uma onda de turismo jamais vista neste jardim à beira-mar plantado, graças a múltiplos factores a que não serão estranhos ora seja a febre terrorista no norte de África, ora fosse a simpatia de um norte americano: Garrett MacNamara, pelo “canhão da Nazaré”, que o surfou até às primeiras páginas da imprensa internacional mais significativa, recolocando Portugal no mapa, ora sejam as deslocações aéreas “low cost”, ora seja a promoção oficial da West Cost, ora sejam o Ronaldo e o Mourinho, ora sejam os “Golden visas” ora o regime especial de IRS para reformados de certos países europeus, seja pelo contrário tão só o facto de Portugal ser o último tesouro europeu, como muitos europeus assumidamente invocam, ao optarem por investir em Portugal, reduzindo os benefícios fiscais à insignificância, o que é facto é que a estrangeirada continua a invadir, literalmente, Portugal, como nunca o fizera antes.
Este fenómeno de intensidade recente que se tem manifestado cronologicamente em paralelo com a crise que tem assolado esta economia pífia, tem constituído um autentico balão de oxigénio para o sector, o qual, recorde-se é aquele que maior numero de postos de trabalho gera por milhão de dólares investido, e para milhares de micro actividades de auto emprego, sem esquecer a reabilitação dos imóveis que o alojamento local tem motivado e estimulado, ocupando parte do enorme contingente dos desempregados da construção civil e até a venda dos mesmos cujo excesso de oferta desencadeou a queda sistemática do seu preço, tendência esta que também parece inverter-se graças à procura directa ou induzida por este mesmo fenómeno.
Eis senão quando, os "algozes da cobrança a qualquer custo" e outros arautos do pedantismo nacional de vistas curtas, desprezando o efeito positivo, e singular, para a economia desta onda da procura externa, consideram que é já hora de colher os frutos, ainda que não estejam maduros.
De que serve invocar perante aquelas alimárias que a única forma de colmatar a falta de investimento – quer seja por as elites empresariais nacionais serem pouco mais que sofríveis, quer seja por o investimento directo estrangeiro, aquele que realmente pode interessar, se encontrar “distraído” ou muito ocupado na especulação financeira do capitalismo de casino – consiste em permitir a capitalização e multiplicação das micro, pequenas e médias empresas através de uma carga fiscal que permita a sua sustentabilidade e crescimento?
De que serve gritar a estas nulidades que só o desenvolvimento económico será a fonte sustentável para a geração da receita de que a divida carece ?
De que serve apodar de insana a permanente insistência dos decisores em colher sem primeiro semear?
De nada valerá enquanto persistir a imbecilidade daqueles iluminados em acreditarem que cada contribuinte tem um baú inesgotável onde encontra sempre meios de satisfazer as suas novas obrigações perante a fazenda.
Cumprindo a vocação dos abutres - porque é a sua natureza – anuncia-se a prazo curto, a queima deste oxigénio que deu, por pouco tempo, um sopro de vida a uma horda de zombies, produto da crise profunda e estrutural em que vive a economia portuguesa por causas externas é certo mas também, sem qualquer dúvida, por razões internas em virtude da “áurea mediocritas” onde se refastelam as nossas elites empresariais, académicas e politicas. Vejamos então:
A primeira proposta prende-se com o regime fiscal - "Aproximação das condições fiscais aplicáveis ao alojamento local e ao arrendamento de longa duração”!
O brilho destas inteligências é verdadeiramente incandescente, a tal ponto que quase nos cega! Como, lucidamente, comparar o incomparável?
O arrendamento urbano de longa duração é um negócio não estático mas essencialmente de usufruto, caracterizado por uma estrutura de custos completamente diverso daquele do Alojamento Local.
De facto no arrendamento urbano o proprietário suporta os impostos devidos pelo seu património imobiliário, o condomínio se o prédio estiver em regime de propriedade horizontal, ou as reparações necessárias e esporádicas se não estiver sujeito àquele regime.
Pelo contrário, os proprietários de estabelecimentos de alojamento local, que desenvolvem uma atividade dinâmica e, em certos períodos intensa, suportando,para além dos mesmo custos (impostos e condomínio) todos os demais, com a água, o gás, a eletricidade, o telefone, a internet, a televisão, (aqueles que no arrendamento urbano são suportados pelos arrendatários) para além de inúmeras horas de trabalho sem remuneração directa.
Na verdade, aqueles ainda suportam os custos associados à exploração turística nomeadamente o custo com os anúncios nas plataformas nacionais e internacionais que fazem a intermediação com os turistas, com a recepção e as boas-vinda aos turistas, com a arrumação e limpeza, com a lavandaria e engomadoria, com os transferes, amortização dos electrodomésticos, mobílias e demais acessórios, entre muitos outros.
Enfim, desenvolvem uma atividade dinâmica, múltipla de afazeres, complexa e necessariamente organizada, com dispêndio de um sem número de horas de trabalho, visando o bem estar dos seus clientes, do qual são os primeiros beneficiários, mas não os únicos.
Na verdade o local escolhido ou para onde foram atraídos e o seu comércio, beneficiam também directamente, que o digam os restaurantes, os bares, as praças ou supermercados, os táxis, as farmácias e os parques de diversão, ou aqueles a quem estes empregam, mesmo aqueles que o são com carácter de precariedade!
Nunca esquecendo os impostos directos ou indirectos arrecadados com o consumo desta gente, ou na exploração de todas estas actividades complementares.
Querer tributar de forma igual o que é tão diferente é estúpido por ser irracional, injusto porquanto pune o trabalho produtivo e o emprego e evidencia o habitual desconhecimento voluntário da realidade sobre a qual se pretende legislar.
Mais do mesmo: a preclara e excelsa insanidade!
Merecem que se recorde a máxima de Albert Einstein ao definir insanidade: é continuar a fazer o mesmo esperando novos resultados!
Elementar meu caro legislador!
Facilmente se poderia antever os efeitos desta medida, por exemplo, em Armação de Pêra, onde a maioria dos AL muito provavelmente fechariam as suas portas ou voltariam à situação de ilegalidade em que muitos antes se encontravam, em prejuízo da receita.
Importa lembrar que o regime fiscal de que o AL beneficia atualmente (regime simplificado) é exatamente igual àquele a que estão sujeitos os empreendimentos turísticos tradicionais, de que curiosa, ou sintomaticamente, ninguém fala.
Será que esta medida, a ser implementada também produzirá efeitos sobre os empreendimentos turísticos?
Será que o alojamento local, tal como foi entendido e muito bem no seu esquema legal inicial, deixou de ter sentido? Isto é, deixou de constituir uma verdadeira prestação de serviços de natureza turística?
Não se consegue entender a involução do tratamento legal do alojamento local, a ter lugar como decorre da ameaça que comentamos.
O AL é uma actividade que é exercida na sua esmagadora maioria por pessoas singulares e por micro e pequenas empresas, pessoas muitas delas que estavam desempregadas e viram no AL uma forma de, ou complementar os seus rendimentos, ou mesmo constituir a sua única fonte de rendimento.
Muita gente investiu as parcas economias de uma vida nestes projectos, recuperaram e reabilitaram imóveis, que em inúmeros casos não tinham condições para ser habitados (arrendados), dinamizaram o comércio local, (Mais de 90 % da actividade relacionada com a restauração provem do AL em Armação de Pêra) deram vida a zonas que estavam abandonadas e votadas ao esquecimento, tornaram seguros bairros onde reinava a criminalidade e o submundo da droga, lavaram a cara a muitas zonas das cidades que se encontravam degradadas e que não eram atractivas para ninguém.
Ou será que as inteligências em causa creem que a reabilitação do imobiliário é tarefa do Divino Espírito Santo?
Hoje o AL é uma actividade vibrante, singular no marasmo da economia nacional, que gera riqueza e receita, que cria novos postos de trabalho. Será curial pôr tudo isto em causa tomando medidas que visam o incremento míope da receita imediata, em prejuízo óbvio do emprego, da economia e até do volume da receita mediata?
Será que vivemos no império da tesouraria ou numa República racional, democrática e social?
2ª Medida Proposta: O agravamento do valor do condomínio aplicável às fracções onde estão instalados estabelecimentos de alojamento local, com base numa putativa degradação das zonas comuns em virtude de um uso mais intensivo pelos hóspedes, também nos suscita um conjunto de questões.
Entre elas e desde logo a de saber se este regime também se irá aplicar ao arrendamento urbano para habitação? Será que numa economia de mercado, e atento o disposto actualmente no Código Civil, competirá ao Estado intervir na determinação do valor dos condomínios a pagar pelos condóminos pela administração e utilização das zonas comuns dos prédios? Sobretudo quando essa é e só pode ser, uma competência da Assembleia de Condóminos o que representaria uma condicionante à vontade dos mesmos. Será que essa medida também iria, nessa senda, ser imposta?
Será que isso não pode ser deixado à liberdade contratual das partes? Sobre este assunto, penso que os proprietários de AL em prédios que estejam em propriedade horizontal podem fazer mais do que estão a fazer actualmente, criando mecanismos que obriguem os seus hóspedes a cumprir as regras estabelecidas nos regulamentos de condomínio, a fazer respeitar os períodos de silêncio, a zelar pela segurança e tranquilidade dos restantes proprietários do prédio, e até, admite-se a compensá-los de alguma forma pelos inconvenientes que os seus clientes possam trazer, mas isso terá de ser feito de forma negocial entre as partes e não imposta de forma administrativa.
A este propósito, importa ainda referir que muitos dos actuais proprietários de AL já têm uma atitude muito diferente e prezam e cultivam as boas relações com a vizinhança e a própria ALEP já está a trabalhar com as associações representativas das empresas de gestão de condomínios para estudar medidas que ajudem a mitigar os efeitos que o AL potencia.
Importa referir que os problemas que têm existido neste domínio constituem uma excepção e não a regra e que por isso não se deve confundir a árvore com a floresta. Já quanto a uma eventual necessidade de obter a autorização do condomínio para o exercício da actividade de alojamento local nos prédios em propriedade horizontal, como alguns aventam, ou a necessidade de ser alterado o uso a que se destinam as fracções, são medidas de tal forma absurdas que não vale a pena perder tempo a rebatê-las, dizendo apenas que a serem implementadas terão como consequência inevitável o fim do AL no nosso país.
Porque terá que pagar mais quota de condomínio uma fracção, que está alugada durante dois ou três meses durante um ano porque é um AL relativamente a outra que está ocupada o ano inteiro?
A 3ª medida proposta é "a obrigação dos proprietários com vários alojamentos locais disponibilizarem, complementarmente, alojamento em arrendamento de longa duração na mesma área urbana e em proporção a definir”. O que são vários alojamentos locais, são 5 são 10? E a delimitação da área geográfica qual é, a freguesia, o concelho? E a capacidade dos mesmos será tida ou não em consideração? Dois quartos, num apartamento terão o mesmo valor de um hostel com 30 camas? Será que o Estado pode e deve obrigar os privados a exercer uma actividade que não querem exercer? Será que não é ao próprio Estado que compete corrigir essa lacuna da oferta e intervir diretamente nesse mercado (do arrendamento) a preços competitivos, nomeadamente nas zonas históricas das cidades, quer através de programas lançados pelas autarquias, como está a fazer atualmente a Câmara Municipal do Porto, que intervém diretamente lançando no mercado do arrendamento apartamentos para jovens a preços que estes podem pagar? Porque não fazê-lo através de outras instituições de solidariedade social, como por exemplo a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa que detêm um enorme património imobiliário na cidade. Será que a melhor solução passará por introduzir regras artificiais de mercado? Se querem fomentar o mercado do arrendamento porque não introduzir medidas para tornar este mercado mais competitivo, nomeadamente ao nível fiscal? O efeito deste tipo de medidas, que têm uma motivação de natureza ideológica e marcadamente política, temo que estará votado ao insucesso, desde logo porque a grande maioria dos AL nestas zonas são pequenas unidades com poucos quartos e que integram o conceito de economia partilhada, tão em voga e que todos hoje querem salvaguardar. A ideia populista e popular de que os AL são hoje dominados pelos grandes grupos económicos e interesses de estrangeiros ricos e poderosos, tem pouca adesão à realidade e os estudos já realizados pela ALEP vêm desmentir esse versão da história.
Ou será tão só e uma vez mais a imposição aos senhorios (privados) de fazer a política social que o estado deve empreender?
A 4.ª e última proposta vai no sentido de ser controlado o crescimento excessivo do AL limitando o número de registos. Em primeiro lugar importa tentar perceber a razão de ser do crescimento do AL e a forma como esse crescimento se distribui no território nacional. A este propósito, aproveito esta plataforma para informar os menos informados que muitos dos estabelecimentos de AL que foram criados nos últimos anos já existiam no nosso país e já exerciam essa actividade, mas faziam-no de forma ilegal e subterrânea e por isso escapavam ao radar da opinião pública e do próprio Estado.
Não pagavam impostos, não descontavam para a segurança social, não cumpriam quaisquer regras de higiene e segurança. Foi por ter sido criado um regime legal simples, acessível e sem grandes complicações, com a publicação do RJAL, que muitos desses agentes saíram da clandestinidade e passaram a cumprir a lei.
Outro aspecto que deve ser tido em consideração neste domínio é que o crescimento do AL não se fez da mesma maneira em todo o território nacional e concentra-se no Algarve (essencialmente traduzido na legalização do alojamento paralelo), em Lisboa e no Porto, acompanhando o comportamento do próprio mercado global e tirando proveito do facto do país e, em particular, estas duas cidades estarem na moda e o número de turistas que as procuram ter aumentado de forma exponencial, a que não é alheio o aparecimento dos voos low cost e também a excelente promoção que tem sido feita do país em geral e dessas cidades em particular. A lei da oferta e da procura fez o resto. Dizem alguns grupos de cidadãos que os turistas estão a invadir as cidades, a fazer aumentar o preço das rendas nos centros históricos e a expulsar os residentes locais dessas zonas. Estes argumentos são na grande maioria dos casos populistas e cavalgam um onda que está a fazer o seu caminho um pouco por todo o mundo, têm uma motivação claramente ideológica, mas infelizmente poucas vezes tem adesão à realidade, e sobretudo têm causas que são muito distintas de cidade para cidade.
Querer comparar Lisboa e o Porto a cidades como Barcelona, Berlim, São Francisco ou Londres é um perfeito absurdo. Falando de Lisboa, que conheçemos melhor, sempre se dirá que grande parte dos imóveis hoje ocupados por AL estavam devolutos, degradados e em ruína e que graças ao investimento feito pelos operadores de AL foram recuperados, reabilitados e reconstruídos.
Querer que, depois de um tão grande investimento, os agentes económicos coloquem estes imóveis no mercado do arrendamento a preços sociais é surrealista. Importa ainda referir que existe um grande número de imóveis desocupados e em ruína nos bairros históricos a que ninguém lança mão e importa perceber o porquê de isso continuar a acontecer. Esses bairros têm acessos muito difíceis, sobretudo de automóvel, não tem lugares de estacionamento, não têm elevadores, estão situados em zonas íngremes das cidades e que apenas têm acesso pedonal, têm tipologias essencialmente de T0, T1 e T2, problemas graves de canalizações e de esgotos, e qualquer intervenção torna-se cara e não é para todos. Por isso ficaram apenas os que não podem sair, os velhos e os que não têm recursos económicos para o fazer. O AL, ao contrário do que muitos dizem, serviu para reabilitar essas zonas, para lhes dar vida nova, trazendo turistas mas também muitos visitantes, nacionais e estrangeiros, permitiu reabilitar muitos negócios que tinham falido ou fechado e que hoje prosperam.
Dizem os detratores do AL que aumentaram o valor das rendas e que os restaurantes e lojas são apenas para os ricos e para os estrangeiros que têm poder de compra, o que não deixa de corresponder à verdade. Mas qual é a alternativa? Deixar as casas ruir, ver todas as lojas da rua fechadas porque não têm clientes? As rendas aumentaram nessas zonas, o que mais uma vez não deixa de ser verdade, mas será que esse é um fenómeno exclusivamente português, e específico das das cidades de Lisboa e do Porto? A lei da oferta e da procura condiciona os preços, e a única forma salutar, na minha modesta opinião, de tentar regular o mercado é fazer, como está a acontecer no Porto e se tentou em Lisboa embora sem o mesmo sucesso, com que as câmaras municipais (que são detentoras de um enorme património edificado) intervenham diretamente no mercado lançando casas destinadas nomeadamente para jovens a preços que eles possam pagar.
Este post é um GRITO DE ALERTA e um apelo ao BOM SENSO, e sobretudo uma chamada de atenção a todos aqueles que vivem do Alojamento Local do nosso país, para se mobilizarem, para saírem do conforto das suas casas e para fazerem ouvir a sua VOZ alto e bom som. Estão a querer brincar com coisas sérias e que não compreendem e isto não pode ficar assim."
Depois admirem-se, entre muitas outras consequência nefastas para a nossa economia, das vendas no imobiliário voltarem a descer...e os seus preços necessariamente.
É que muitos dos cidadãos, pequenos investidores estrangeiros que não procuram benefícios fiscais, têm adquirido duas e três fracções autónomas porque vêm nelas o rendimento liquido satisfatório e seguro que deixaram de ver na banca!
Repto deixamos nós à Junta de Freguesia de Armação de Pêra para que tome posição pública sobre o AL - essencial na economia da Vila - defendendo ou a manutenção ou a melhoria do regime actual, com a certeza de que dessa forma estará a zelar pelos mais profundos interesses da terra e da sua economia.
Nem só de festas e eventos, cuja iniciativa e execução se aplaudem, vive a Vila, senhor presidente!
A gerigonça so podia dar em aumento de impostos
ResponderEliminarO alojamento local está a dar cabo do mercado de arrendamento para proveito de meia dúzia de particulares que estão a encher os bolsos de um modo desmedido.
ResponderEliminarUrje limitar este problema. Aumento de impostos é um caminho, pelo que não percebo o porquê a sua revolta.